2025年，对商用物业运营行业而言并非坦途。消费市场复苏不均衡、品牌方扩张趋于谨慎、存量竞争加剧，多重因素给商管公司不小的经营压力。
不过值得关注的是，在星盛商业(6668.HK)近期发布的2025年财报中，我们依然能看到一系列极具韧性的财务数据，足见公司具备穿越行业周期的底层实力。
财报显示，2025年，公司全年营收5.83亿元，毛利2.78亿元，毛利率同比提升1.5个百分点至47.7%；归母净利润1.43亿元，降幅同比收窄至7.7%，经营性现金流净额同比增长3.3%至1.74亿元。
具体解读这份最新的成绩单，其背后实则指向一个值得探讨的行业问题：当规模扩张不再是商管企业的唯一目标，行业的核心竞争力究竟应该锚定何处？
业绩验证经营质量，不断兑现股东价值
首先来看具体的财务表现，星盛商业2025年营收5.83亿元，其中大湾区贡献的收入占比提升至75.9%。这一数据印证了公司在核心经济圈的业务布局已形成稳固的收入基本盘，深耕核心区域的战略价值也愈发显著。
2025年公司全年毛利率47.7%，同比提升1.5个百分点，长期保持在行业较高水平；同时管理费用率下降至10.7%，同比下降1个百分点。一增一减之间，公司最终实现归母净利润1.43亿元。
与此同时，公司经营性现金净流入1.74亿元，同比增长3.3%。经营性现金流与归母净利润的比值是衡量盈利质量的重要指标，两者比值约为1.22，意味着每一元归母净利润背后，有超过1.2元的现金流入。这进一步说明公司盈利的现金保障程度较高，是在真实的经营层面实现正向净利润。
截至2025年底，公司在手现金约13.43亿元，占总资产的比重较高，资金储备充足。在存款利率下行的大环境下，2025年实现资金收益约2769万元，反映出其在资金管理方面的精细化操作能力。
随着最新财报发布，公司宣派2025年末期股息每股8.5港仙，叠加中期派息5.0港仙/股，全年派息提升至13.5港仙/股，派息率约为87%。公司上市5年以来连续分红9次，累计现金分红6.72亿港元。派息率和派息额的持续提升，也从侧面印证了公司具备兑现长期价值的盈利质量和现金流稳定性。
精细化管理，构筑穿越周期的核心竞争力
业绩指标的短期波动，往往容易让投资者忽略企业的长期经营能力。对商管公司而言，能够支撑其穿越周期的核心竞争力，从来不是项目数量的简单增加，更重要的是对每一个在营项目的深度运营——通过精细化管理释放商业潜力，最终实现业务的质效双升。
具体来看，公司的核心竞争力体现在以下三个维度：
1、提升消费体验，激活商业体客流活力
在消费选择日益多元的当下，如何让消费者持续到访、延长停留时间、形成复购习惯，考验着运营方对客群需求的深度理解能力。
星盛商业挖掘"港客经济"便是典型案例。公司依托"即买即退"集中退付点的政策优势，配套双语导视、多语菜单等国际化服务。同时通过AlipayHK等跨境平台洞察港客画像，进一步联动香港电讯HKT、JOOX、OpenRice等渠道持续开展品牌曝光与权益投放，打通港客吸引、到店到访、消费成交的全链路。
活动营销方面，公司同样体现出对客群活力的精准撬动。2025年，公司引入多元主题活动与跨界资源联动的组合策略，在有效激活客流活力的同时，也为商户经营奠定了坚实的流量基础。
2、赋能商户发展，巩固商业运营根基
商户的经营状况，直接决定了商管公司的租金收缴能力、商业体的出租率稳定性以及长期吸引力。因此，运营方的核心能力之一，在于能否为商户提供超越物理空间的经营支持。
星盛商业一方面利用数字化和AI能力赋能商户，通过数字化工具为商户提供更精准的客流分析、更高效的营销触达、更便捷的收银体验，切实降低商户的日常运营成本；另一方面搭建多元会员生态圈，2025年公司会员消费人数增长35%，复购率达46%，其中银卡以上会员消费人数增长82%，复购率达56%。商户接入这一会员体系，能够直接触达具有较高消费意愿的稳定客群，有效提升经营效率。
3、实现项目增值，释放商用物业长期价值
商管公司的核心价值，最终体现在所管理资产的持续增值能力上。这种增值既包括租金收入的稳步提升，也涵盖资产本身的市场估值增长。在轻资产运营模式下，运营方通过精细化运营提升项目现金流，既能够实现自身营收增长，也能为资产持有方创造更高的资产价值。
星盛商业2025年的经营数据，为这一运营逻辑提供了有力支撑。公司在管项目出租率提升至93.6%，空置率仅6.4%，显著优于典型城市12.9%的平均空置率水平；品牌汰换率达26%，意味着项目持续保持品牌结构的新鲜度和市场竞争力，在管项目的整体品质得到进一步提升。
此外，公司获得星河控股的信用背书，不仅为业务发展带来了坚实保障，也是星河控股对其商业运营能力的高度认可。星河控股财务状况稳健，"三道红线"指标连年全绿，连续5年保持AAA主体信用跟踪评级且评级展望为稳定；目前星河集团已获得联合资信和中证鹏元评定的双AAA主体信用评级。
整体而言，星盛商业在精细化管理上构建起了多维度的核心竞争力，使其在行业存量竞争中成功突围，充分挖掘市场价值，推动企业业绩实现可持续增长。
总结
星盛商业2025年财报充分体现了公司全面提升核心竞争力所带来的经营成效，通过深耕核心区域、以精细化管理挖掘商业潜力，公司经营质量和运营效率得到持续提高。
当前商用物业运营行业的头部效应愈发显著，星盛商业已勾勒出清晰且稳健的发展路径，以精细化管理穿越周期，有望在行业竞争中实现"强者恒强"，其长期价值增长值得投资者期待。