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作为物业公司“压舱石”的物业航道，陷入增长乏力泥潭。
中房报记者 李叶丨北京报道
这是一份颇为亮眼的成绩。
3月30日，华润万象生活发布2025年业绩公告，全年实现营业收入180.22亿元，同比增长5.06%；毛利润64.1亿元，同比增长13.3%；归属母公司净利润39.7亿元，同比增长10.3%。
对于这一业绩表现，华润万象生活董事会主席李欣表示，2025年，公司锚定“世界一流的城市品质生活服务商”的战略目标，秉持“内涵式增长+外延式增长”的双轮驱动策略，贯彻“有利润的营业收入，有现金流的利润”经营方针，有效应对市场变化与行业竞争，管理效益持续提升，经营业绩跑赢大市。
然而，高光之下仍存隐忧。
记者梳理财报发现，尽管公司整体业绩保持增长，但两大核心航道发展严重分化：2025 年商业航道收入69.1亿元，同比增长10.1%，旗下在营购物中心零售额更是以23.7% 的增速领跑；与之形成对比的是，物业航道收入108.5亿元，同比增速仅1.1%，增长明显乏力。
过去一年，华润万象生活旗下物业服务项目多次被卷入弃标毁约等投诉与争议事件，也为企业稳健发展蒙上了一层阴影。
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物业航道增长失速
纵观全年经营结构，华润万象生活 “一热一冷” 的业务差异愈发清晰。
2025年，华润万象生活商业航道实现收入69.06亿元，同比提升10.1%，毛利率同比增加2.9个百分点至 63.1%，盈利水平持续改善。该航道主要由购物中心与写字楼两大业务构成：其中购物中心商业运营管理服务收入47.7亿元，占公司总收入比重26.5%；写字楼商业运营及物业管理服务收入21.3亿元，占总收入比重11.8%。
运营端表现同样亮眼。2025年，公司在营购物中心全年实现零售额2660亿元，同比大增23.7%，跑赢全国社零总额3.7%的增速；业主端租金收入达307亿元，同比增长16.9%，经营利润率同比提升0.6个百分点至65.7%。
对华润万象生活而言，商业航道规模的增长与营业收入提升呈正相关。上市近6年来，华润万象生活购物中心数量持续增加。截至2025年末，华润万象生活在营购物中心数量增至135座，其中54座零售额位居所在区域市场首位，105座跻身区域前三。
与之形成鲜明对比的是，作为物业公司“压舱石”的物业航道似乎陷入了增长乏力的泥潭。该板块全年收入108.5亿元，同比增速仅为1.1%，近乎停滞。这一增一减之间，不仅揭示了公司内部业务结构的深度调整，也反映出外部房地产行业调整带来的持续冲击。
具体来看，物业航道增长失速的主要原因在于两类增值服务的收缩：公司面向开发商的非业主增值服务与面向社区的业主增值服务。
截至2025年12月31日，面向开发商的非业主增值服务收入5.2亿元，同比下降27.7%，占总收入比重2.9%。公告解释称，该板块下滑主要受房地产行业调整影响，母公司新增土储及竣工交付规模缩减，叠加交付前筹备、前期顾问咨询等服务单价承压，共同导致收入回落。
同期，社区空间业主增值服务收入11.2亿元，同比下降26.3%，占总收入比重6.2%。公司表示，此项下降主要源于集团主动优化业务结构，年内战略性剥离部分盈利偏弱、库存较高、成长空间有限的业务，推动核心业务向平台化、轻资产模式转型。尽管业务调整带来阶段性收入回落，但有效提升了整体盈利质量与运营效率。
此外，因撤回南通长乐、润悦南通等物业管理项目，公司确认相关客户关系处置损失6827.3万元，并产生无形资产处置损失1237万元。
事实上，在2025年中期业绩会上，华润万象生活管理层已透露，上半年因战略与业务模式调整，主动退出部分低质低效项目，致使营业收入增速由双位数回落至个位数。公司首席财务官聂志章彼时表示，相关调整虽短期影响收入增速，但将对利润及毛利率形成小幅正向贡献。
从全年物业航道表现看，除上述两项增值服务收入下滑外，其余业务均实现同比增长。其中，社区空间基础物业服务收入71.7亿元，同比增长7.5%；城市空间物业管理服务收入20.4 亿元，同比增长12%。
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应收账款攀升
应收账款的攀升也是华润万象生活发展中一项值得关注的风险。
业绩公告附注显示，截至2025年12月31日，华润万象生活贸易应收款项及应收票据账面余额达29.7亿元，同比增长17.8%；减值拨备余额2.4亿元，拨备覆盖率从2024年的5.6%提升至8%。
账龄结构显示，1年以上应收账款占比从2024年的19.4%上升至2025年的20%，其中2~3年账龄应收款从5560万元激增至1.6亿元，3年以上应收款从4050万元增至6780万元。
对此，华润万象生活表示，主要系信用减值损失增加所致。受宏观经济承压影响，部分物业客户回款放缓，致应收款项的结及账龄发生变化，预期信用损失率上升。
过去一年，华润万象生活的现金也有所缩减。
业绩公告显示，截至2025年12月31日，华润万象生活现金及现金等价物为55.4亿元，较上一年的96亿元减少42.2%，这一数据已连续4年下滑。同时，流动资产总值为146.2亿元，较上一年同期的164.8亿元减少11.2%，数据连续2年下滑。
不过，管理层在现金流管理上仍有成果。2025年，华润万象生活经营性净现金流覆盖股东应占核心净利润比例103.3%，保持在行业前列。
负债率方面，截至2025年12月31日，华润万象生活并无任何银行贷款或其他借款。年末资产负债率为46%，同比提升3.3个百分点。业绩公告称，主要系中期派息节奏优化影响。
对于2026年，李欣在业绩公告中称，将秉持“外延式拓展+内涵式增长”双轮驱动，推动实现质的有效提升和量的合理增长。
值班编委：李红梅
责任编辑：马琳 温红妹