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　　来源：财通社

　　合作方公开举报、高管更迭叠加业绩下滑，绿城中国（03900.HK）在这个春天陷入舆论与基本面的双重压力。

　　一边是围绕唐山项目的长期纠纷再度发酵，一边是利润结构失衡与分红收紧，市场开始重新审视这家高端住宅标杆企业的真实经营状况。

　　01

　　天鸿地产实名举报

　　4月5日，绿城中国就最新举报事件发布声明，称相关指控为“不实言论”，并已报警处理。

　　公司强调，与唐山“天鸿甲第观澜”（备案名“龙禧里碧湖园”，曾用名“绿城·桂语江南”）项目开发主体及其实控人之间的争议，已进入司法程序，正在法院审理阶段。

　　这一回应，针对的是3月31日天鸿房地产开发有限公司（下称“天鸿地产”）董事长魏国秋在北京举行的媒体沟通会。

　　会上，魏国秋实名指控绿城中国部分高管，通过体外公司实施“系统性掏空上市公司”的行为，将原本应在上市公司体系内完成的投资与赚取的收益，转移至上市公司之外。

　　魏国秋还称，“估计拆借挪用上市公司资金超过1000亿，截留利润超过100亿，造成国有资产流失超过30亿。”

　　据《凤凰网财经》了解，天鸿地产已向绿城中国审计师安永发送风险提示函及相应证据，并向港交所、香港证监会、香港会财局提交全面举报，目前已被监管机构记录在案。

　　双方争议的核心，是2019年双方围绕唐山市路北区一宗核心地块展开的合作。

　　彼时，天鸿地产以约8.6亿元拿地，试图打造“唐山第一豪宅”，并引入头部房企绿城作为项目品牌与操盘方。

　　双方初步约定采取“融资+代建”模式，即绿城提供6亿元借款，由绿城旗下绿城管理集团负责代建，并承诺两年内实现约90%的去化率及21.8亿元销售回款。

　　但在正式签约阶段，合作形式发生变化。天鸿地产原本预期的“与绿城中国直接合作”，被拆分为两份合同：一份是天鸿地产与绿城管理集团签署的代建合作协议，另一份则是与“沈阳全运村建设有限公司”（下称“沈阳全运村”）签署的投资合作协议。

　　公开资料显示，沈阳全运村于2011年3月注册成立，目前看上去与绿城中国没有直接股权关系。

　　不过，绿城中国现任执行董事、副总裁李骏，曾担任过沈阳全运村负责人，并于2022年12月卸任董事职务。

　　而绿城中国2020年年报显示，沈阳全运村为绿城中国合营公司，后者持有50%权益。

　　根据魏国秋说法，签约时绿城曾说沈阳全运村是其“内部单位”，出于对绿城的信任，天鸿地产最终接受了上述合作方案。

　　2019年11月，“绿城·桂语江南”项目公司——唐山鸿柯房地产开发有限公司（下称“唐山鸿柯”）——注册成立。

　　天眼查显示，唐山鸿柯由天鸿地产持股90%，沈阳全运村持股10%。

　　尽管持股比例低，但据魏国秋所说，入股后沈阳全运村掌握项目公司唯一的执行董事席位，成为实际决策主体。

　　唐山鸿柯不设董事会，所有重大事项均由沈阳全运村派驻的执行董事决定。天眼查显示，该公司如今的执行董事是左文辉，据说是绿城金融事业部一位经理。

　　在融资安排上，根据合作协议，沈阳全运村负责向项目提供6亿元借款，年利率高达16%。

　　魏国秋称，据其了解，其中约5亿元资金来自绿城房地产集团的内部无息借款，1亿元来自绿城管理集团。

　　合作共赢的出发点很好，但项目实际上推进得并不顺利。

　　2020年项目首次开盘，销售不及预期。截至2021年底，项目累计回款仅9393万元，不足原承诺的5%。

　　销售不畅叠加高息负债，使项目资金迅速承压。

　　2022年，双方矛盾全面爆发。当年2月，天鸿地产在唐山起诉绿城相关方，要求确认借款关系并追责代建失职。

　　这一年4月，沈阳全运村在沈阳提起诉讼，要求天鸿地产提前偿还剩余借款本息约3.9亿元，并申请诉前保全。

　　资产被查封后，“绿城·桂语江南”项目陷入停滞。

　　魏国秋披露，项目停工超过一年，数百套房无法交付，并在2023年被住建部纳入保交楼重点督办名单。

　　对于上述指控，绿城中国予以否认，强调沈阳全运村为独立主体，代建方不对销售业绩负责，并将销售不达预期归因于市场环境及合作方自身运营能力。

　　截至目前，相关案件仍在河北、辽宁两地高院二审中。

　　02

　　归母利润大幅下滑

　　就在魏国秋召开媒体沟通会公开指控绿城的同一天，后者披露了2025年度业绩。

　　财报显示，2025年，绿城中国取得收入约1549.66亿元，同比下降约2.26%；录得年内利润约22.86亿元，同比下降约44.86%。

　　其中，归母净利润7098.9万元，同比大降约95.55%，为上市以来最低；非控股股东权益为22.15亿元，仅同比下降约13.11%。

　　值得注意的是，归母净利润占公司年内利润的比例仅为3.10%，非控股股东权益所占比例高达96.90%。

　　也就是说，绿城中国2025年取得的20多亿净利润，公司股东只分到了一点，绝大部分都被合作项目小股东拿走了。

　　绿城中国在财报中解释称，归母净利润的下降，主要是由于房地产市场仍处于调整期，且公司继续积极推动长库存去化，导致2025年度收入结转的毛利率以及分占合营企业及联营公司业绩下降。同时，公司在2025年度计提相关资产减值及公平值变动损失净额49.21亿元，进而影响了股东应占利润。

　　据财报，2025年绿城中国分占合营企业业绩为亏损5.98亿元，分占联营公司业绩为亏损5.36亿元，合共为亏损11.34亿元，较2024年的亏损6.33亿元，增加亏损5.01亿元。

　　绿城指出，亏损增加主要是近几年新拓项目权益比例上升，新增合营企业及联营公司项目减少，导致销售收入下降以及受房地产行业下行影响毛利率下降所致。

　　在销售端，绿城仍保持规模优势。2025年，绿城中国取得总合同销售金额约2519亿元，位列行业第二，仅次于保利发展（600048.SH）。

　　其中，自投项目销售额约1534亿元，权益销售额约1043亿元，均位列行业第五。

　　但可以看到，如此规模并未转化为利润改善。

　　与此同时，公司现金与负债结构出现一定优化。截至2025年末，绿城持有银行存款及现金约632.38亿元，为一年内到期借款的2.6倍，创历年新高。

　　同期总借贷1333.86亿元，净负债701.48亿元，一年内到期借贷余额为247.44亿元，占总借贷的占比为18.6%，创历年新低。

　　在股东回报方面，公司态度趋于保守。2025年已派发2024年度末期股息每股普通股0.30元，总额约7.62亿元，但董事会明确表示，不建议就2025年度派发任何末期股息。

　　在年度业绩披露前后，绿城中国管理层同步出现调整，时间点与业绩发布及舆情发酵形成叠加效应。

　　3月30日，绿城中国宣布行政总裁郭佳峰辞任，由执行董事耿忠强出任代理行政总裁。同日，公司董事会亦有多项人事变动，管理层调整集中落地。

　　从履历来看，郭佳峰生于1965年，已于去年年满60岁。其早在1999年5月加入绿城，一度离开，但又于2019年7月回归，并于2020年12月升任行政总裁，是业内公认的“老绿城人”。此次辞任，公司对外解释为因退休原因。

　　接任者耿忠强生于1972年8月，现年53岁。其于1995年7月加入中交集团，2018年9月至2019年7月曾任中交地产（000736.SZ）总裁。

　　2019年7月，耿忠强进入绿城中国，出任执行董事及执行总裁。2025年4月，其被委任为绿城管理集团非执行董事兼董事会联席主席，并自2026年3月30日起升任董事会主席。

　　资本市场方面，截至2026年4月2日，绿城中国股价报8.41港元，总市值约213.58亿港元。

　　03

　　结语

　　从唐山项目的纠纷，到利润结构的变化，绿城中国当前面临的问题，并非单一事件所致，而是合作模式、行业周期与内部治理共同作用的结果。

　　对这家以“品质”著称的房企而言，如何在规模、利润与风险之间重新取得平衡，将决定其下一阶段的走向。

责任编辑：杨红卜