智通财经APP获悉，过去十年，中国主要城市的办公楼需求的核心驱动力是金融业扩张与互联网创业潮。仲量联行中国区研究部总监姚耀指出，政策演进脉络、私募股权以及风投资金的流向，编织出一条清晰的脉络——科技、消费、中企出海，这三大主线，构成了本轮周期中真正值得聚焦的“新动能三角”。

近三年，中国主要城市办公楼市场需求处在过去十年的低位水平；而同期，供应端高企，比净吸纳量高出90%。租金受到挤压的背景下，租户积极寻求升级机会，倒逼业主重新校准资产价值。

科技——“聪明的钱”加码新元赛道

私募股权与风投资金的动向，是预判新兴行业扩张需求的前哨。仲量联行发现，资本正加速涌入集成电路、人工智能、生命科学、游戏、先进制造等“新元”赛道。

人工智能无疑是其中的焦点。与“互联网+”时代不同，“AI+”的潜力在于对传统产业的渗透与融合：在应用场景愈发广泛的背景下，中国产业的核心机会更在于从1到100的应用场景落地——具备AI强赋能及成熟落地场景的企业正快速步入扩张期，其研发团队与总部空间的升级需求正在进一步释放。专业机构数据显示，最受投资市场关注的人工智能应用场景涵盖医疗健康、先进制造、汽车交通、互联网+等传统产业。

游戏产业近期表现亮眼。2025年，中国游戏产业收入突破500亿美元，超越美国市场，规模更是游戏强国日本的近三倍。依托国内版号常态化发放的政策利好，叠加出海营收的高速增长（头部代表性游戏企业海外营收占比均值已突破55%）。凭借强劲的高盈利属性，游戏企业具备强劲扩张动能，有望持续成为办公楼市场极具潜力的核心扩张型行业。

生命科学领域同样值得关注。“专利悬崖”将在未来几年中将持续凸显，跨国药企亟待凭借优质创新药管线补足营收缺口，而中国创新药企在诸多前沿管线上已展现出全球竞争力——数据显示，中国海外授权交易金额持续增加，全球占比逐年攀升。在2025年，中国海外授权全里程碑交易金额更是显著跃升至近140亿美元，同比增长约170%。

消费——K型分化与“赢家”画像

消费是中国中长期经济增长的核心驱动力之一，其发展空间与增长潜力可观。目前，我国居民消费占GDP比重仅为39.9%，显著低于OECD国家59%的平均水平。短期内，消费各细分赛道呈现持续加剧的K型分化：消费电子、潮流玩具、运动服饰等新兴领域营收表现亮眼、景气度领先，并已在办公楼市场释放出明确的办升级与扩租需求信号，尤其是在深圳以及上海办公楼市场。仲量联行观察到，实现扩张的零售品牌画像高度一致：提供情绪价值、质价比领先、融入智能科技、快速布局全球市场。

中企出海——双向进阶，共拓全球

机构数据显示，中国对外直接投资正迎来新一轮增长，预计到2030年达3000亿美元，跃居全球第二。在大额资产投资或者收并购活动外，本轮出海企业类型多元、赛道广泛。

姚耀指出，对办公楼市场参与方而言，值得关注的变化是：出海企业的扩张呈现国内与海外双向进阶的特征。在国内，出海企业需要升级总部功能以匹配全球化运营的复杂度，扩充海外业务管理、法务合规及跨境资金运作等专业团队，直接带动了办公空间的扩租与品质升级。在海外，中国企业设立区域总部、研发中心及本地化运营实体的步伐同步加快，海外布局的深化又反向要求国内总部强化中枢管控与资源调配能力。电商、游戏、消费电子等领域的这一双向特征尤为显著。

此外，中企出海的涟漪效应亦在显现——服务与中企出海企业的私募基金、律师事务所、会计师事务所等专业机构随之发展，自身办公需求相应增长。

驭势：向内深耕、向外对标

展望2026年中国办公楼市场，仲量联行认为，尽管供应压力仍在，但市场正迎来温和复苏：新动能三角牵引的增量需求、成本驱动下的搬迁升级、金融与专业服务的基石作用，三者共同构成了需求修复的支点；对于整体市场而言，价格下行的“势能”，将会在今年继续转化为企业搬迁升级的“动能”，各个因素叠加背景下，租金跌幅有望收窄。

更值得关注的判断是：在部分城市，对于一些核心板块的金字塔尖项目，2026年有望成为“光启之年”。这类项目在过往几年租金显著下调之后，并凭借地段、硬件与资管能力的优势修复了入驻率表现。对于偏好核心地标资产的租户而言，这些项目最具性价比的谈判窗口将逐步收窄——黄金窗口期不会永远敞开。对于业主而言，与其等待市场寻底，不如向内深耕运营能力，精准锚定高增长赛道——无论是加速落地的AI应用企业、海外业务持续扩容的游戏与消费电子厂商，还是服务中企出海的私募基金与律所，需求从未消失，只是换了流向。

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