市场盯着宏观利率、政策刺激和上海成交量，却可能漏掉了三个正在悄然改变地产周期方向的关键变量。

4月21日，财通证券发布行业深度报告《地产拐点系列研究一：主导本轮地产周期拐点，却被市场忽略的三大因素》指出，当前地产板块“共识尚未形成”，而三个被市场低估的因素——公积金利率、上海库存见底、人民币升值——正在共同推动楼市企稳。

因素一：真正决定房贷成本的，是公积金利率

市场习惯盯着LPR和商贷利率，但财通证券认为这个视角已经过时。

截至2025年末，个人住房商贷平均利率3.06%，而五年期以上公积金贷款利率仅2.60%。关键在于：在主要一二线城市，公积金贷款额度普遍能覆盖购房所需贷款的50%以上。

报告测算，若公积金覆盖50%贷款，综合房贷利率降至2.83%；若覆盖100%，则降至2.60%。以具体城市为例：广州公积金贷款额度可覆盖购房所需贷款的111%，武汉195%，重庆167%，苏州106%，郑州195%，无锡147%。即便是一线城市中公积金覆盖率最低的北京，也达到45%。

报告称，“决定当前房贷利率的是公积金利率，而非市场更关注的宏观利率。”

资金池方面，截至2024年末，全国公积金缴存余额达10.9万亿元，同比增长8.6%，再创新高。2024年全年缴存3.6万亿元，但个贷发放仅1.3万亿元，同比下降11.4%，“池子的流入持续大于流出，资金沉淀越来越多”。

政策层面，2026年政府工作报告提出“深化住房公积金制度改革”，这是自2015年以来时隔十一年再度写入政府工作报告。2026年以来，各地累计出台房地产政策约160条，其中公积金政策超60条，“优化频次在各类政策中均居首位”。

时间节点上，2024年和2025年公积金贷款利率均在5月下调25个基点，报告提示“后续需关注今年5月公积金降息的情况”。

因素二：上海不只是“成交放量”，库存在自然见底

市场注意到了上海成交量的回升，但财通证券认为更重要的信号被忽视了——挂牌量在持续下降。

2026年3月，上海二手房成交31215套，同比增长6.3%，创2021年3月以来近5年最高纪录。更值得关注的是，“在没有增量政策支持的背景下”，2025年11月至2026年1月，上海二手房成交连续3个月超2.2万套，稳居荣枯线（2万套）上方。

截至2026年4月初，上海二手房挂牌量（贝壳口径）降至8.7万套，较最高峰下降3.3万套，降幅28%，去化周期降至4个月。

报告强调，挂牌量下降并非只因成交消化库存，“另有相当一部分来自于卖方的主动撤牌”——过去几年房价筑底已消化相当程度泡沫，部分房源击穿卖方心理价位，卖方转而将房源作为收租资产持有。这与过去几轮政策刺激后"挂牌量持续上升、越卖越多"的模式截然不同。

价格层面，企稳正在自下而上传导。 根据冰山指数，截至2026年3月末，上海低总价段（50-500万元）房价近1个月涨跌幅为+0.1%至+1.2%，近3个月涨跌幅为+0.6%至+2.7%；低总价段房价月环比自2026年1月中下旬起由跌转涨。中高总价段（500-3000万元）降幅则持续收窄，处于底部震荡状态。

置换链条方面，报告通过"较低一级总价段均价/较高一级总价段均价"这一指标发现，2026年以来该比值触底回升，意味着“卖一买一”的首付压力在下降，向上置换的链条正在重新启动。

参照海外经验，日本首都圈（东京）新房价格企稳后，近畿圈（大阪）滞后9个月跟进；二手房价格企稳方面，近畿圈滞后首都圈16个月。美国金融危机后，洛杉矶、达拉斯等核心城市房价拐点早于全美整体拐点出现。

报告据此判断，“核心城市企稳后，更大范围的企稳或将在未来1-2年内”出现。

因素三：人民币升值，万亿待结汇资金或成楼市增量

这是三个因素中市场关注度最低的一个。

逻辑链条如下：人民币升值→货币宽松空间打开→降息窗口来临；同时，人民币升值→企业结汇意愿上升→M1扩张→地产周期启动。

汇率方面，2026年3月美元兑人民币平均价升至6.9，4月8日在岸、离岸人民币对美元汇率盘中一度涨超300个基点，均创2023年4月以来新高。相比之下，过去几年中美十年期国债利差长期处于-2%至-3%区间，汇率压力制约了国内货币政策空间。如今压力减轻，报告认为“通过新一轮降息有望将房贷利率降低至3%以内”。

结汇资金方面，报告测算，2022年至2026年3月，银行代客涉外收付款顺差持续大于结售汇顺差，贸易企业待结汇规模约10431亿美元。随着人民币持续升值，结汇意愿将上升。

报告进一步测算：若待结汇资金中有10%、30%、50%进行结汇，按美元兑人民币均价6.9计算，将分别创造约7197亿、21592亿、35986亿元人民币的M1增量，对应2026年3月末119.3万亿元的M1总量，可拉动M1增长0.6%、1.8%、3.0%。

历史经验显示，“货币周期通常领先地产周期1-2个季度”。报告指出，“当M1增速持续转正，M1-M2的剪刀差持续缩小，通常意味着实体投资与周转增强，货币趋于活期化，债务杠杆趋于扩张”，进而推动资产价格上涨。

地产股价底或已出现

从美日经验来看，地产股价见底的时序通常是：股价底→核心城市房价底→整体房价底。

日本案例中，三井、住友、三菱等地产龙头股价分别在1999年12月、2000年2月、2002年1月触底，领先核心城市（首都圈）房价见底0-2年，领先整体房价1-3年。美国案例中，NVR、霍顿、普尔特、莱纳等地产龙头股价均在2009年上半年触底，领先核心城市房价0-2年，领先全美房价约3年。

报告总结认为，“当前地产板块行情仍处于共识尚未形成的估值修复阶段”，三大被忽略因素“有望在未来逐步形成共识”。报告称，“地产股价低、估值低、持仓低，行情或一触即发”。