智通财经APP获悉，摩根大通发布研报称，维持恒隆地产(00101)“增持”评级，目标价12港元。

摩通表示，西湖66开业首两周的客流量表现稳健，每日客流量超过10万人次，主要受惠于新鲜的零售体验，包括80多个首次进入杭州或浙江省的品牌店铺。然而，该行理解部分投资者对商场定位仅为“次奢侈品/生活方式”而非“奢侈品”感到失望。摩通认为，恒隆地产的策略是首先通过强劲的客流量和客户黏性建立良好记录，然后可能在2029年开放的轻资产扩建部分逐步引入精选奢侈品概念店。

该行估计西湖66项目的成本收益率为3.7%(或净营业收入收益率2.6%)，如有更多奢侈品牌作为租户，收益率将有上升空间。按摩通估算，西湖66(全面营运时)将使恒隆地产的租金收入增加6%。

摩通指出，西湖66位于杭州核心商业区域武林商圈，项目总建筑面积达39万平方米，包括购物中心(10.6万平方米，出租率超过90%)、5座办公楼(9.6万平方米，截至2025年底预租率为17%)以及杭州文华东方酒店(3.8万平方米，194间客房，2027年开业)。此外，恒隆地产与百大集团签署了20年经营租约，租用武林银泰百货的B座和C座，这将使零售建筑面积扩大4.2万平方米(增长40%)。

该行表示，杭州目前有3个核心商业区，每个都有奢侈品商场作为主力：武林区的杭州大厦、湖滨区的湖滨银泰IN77，以及钱江新城的杭州万象城。西湖66位于杭州大厦旁边，而杭州大厦已经拥有爱马仕和路易威登等全面的奢侈品牌阵容。因此，西湖66目前定位更偏向次奢侈品/生活方式导向的商场，而非纯奢侈品商场。

摩通估计，西湖66(连同酒店和停车场)在零售和办公全部出租时，将贡献约6亿元人民币的年租金收入(占恒隆地产2025财年租金收入的6.1%)，假设平均零售租金为每平方米每月300元人民币，办公租金为每平方米每月150元人民币。对于轻资产扩建部分，该行估计总租金收入为1.94亿元人民币，但扣除需向百大集团支付的1.5亿元人民币年租金后，预期净年租金收入为4400万元人民币。