6月2日，上海宝山区杨行镇老集镇城中村改造地块完成协议出让，总价19.39亿元，楼面价约2.36万元/平方米，竞得方为万科与本地国资平台合资的上海宜为兴置业。
这是万科自2024年之后时隔两年再度在上海获取住宅用地，也是其债务压力高企背景下，少见的一线城市补仓动作。
不同于市场印象中 “大举回归” 的解读，此次拿地更偏向低风险、强确定性、高现金流的存量深耕。多位业内人士认为，万科并非重启规模扩张，而是在行业底部重新确立发展思路，坚持只做熟盘、深耕核心城市、采用合作开发模式。
本次出让的宝山区BSP0-0401单元08-06地块，面积3.28公顷，容积率2.5，计容建筑面积约8.2万平方米。地块紧邻地铁1号线富锦路站，轨道交通优势突出，贴合北上海刚需与改善型购房者需求，具备良好的去化基础。
该地块隶属于杨行老集镇城中村改造二期项目，整片旧改区域总规模超200万平方米，规划涵盖住宅、商业、教育、科创等多元业态，长期由万科联合体主导整体开发。
在此之前，万科已先后拿下片区内两宗住宅地块，打造出四季都会・青藤里、四季隐秀两大项目，市场表现亮眼。其中四季都会・青藤里于2023年9月入市，合计推出 926套房源，整体去化率达96%；2025年12月开盘的四季隐秀推出1022套房源，去化率也达到88%。
稳定的销售数据、成熟的居住氛围与客群基础，让杨行板块成为万科在上海极具保障的现金流来源。结合片区产品规划惯例，业内普遍预判，本次新地块将归入 “四季都会” 产品系列，成为该大盘的第八期作品。
本次地块采用协议出让形式，区别于竞争激烈的公开招拍挂，全程无竞价、无溢价，也是当下房企规避风险的主流选择。
近年来上海协议出让宅地多集中在城市更新、城中村改造范畴，相关地块更看重开发企业的落地能力、资金实力与过往运营口碑。从股权结构来看，项目由万科联合本地资产平台共同运作，万科间接持股约25.5%，采用小股操盘、多方共担风险的模式。
对比过往独立拿下大额地块的做法，如今万科的投资策略愈发保守，坚决规避高地价、高杠杆项目。
有媒体分析，在行业深度调整阶段，头部房企的每一次拿地动作都会受到市场关注。而万科此番布局，并非释放扩张信号，而是立足自身现状做出的务实选择，依靠小块土地精耕细作、加快资金回笼，逐步缓解经营压力。
审慎投资的背后，是企业尚未摆脱的经营困境。财报数据显示，2025年万科实现营收2334.3亿元，同比下滑32%，归母净亏损885.6亿元，全年合同销售额1340.6亿元，同比下降45.5%。进入2026年，经营状况虽有小幅好转，但亏损局面仍未扭转。一季度公司营收289.28亿元，同比下降23.86%，归母净亏损 59.52亿元。
截至一季度末，万科账面货币资金604.9亿元，有息负债规模达3560.5亿元，净负债率 117%，债务压力依旧突出。
受财务状况影响，2026年万科在全国土地市场整体保持克制，目前仅在上海、福州、青岛三地斩获地块，且全部具备体量小、溢价低、合作开发的特点。
以5月福州地块为例，项目总面积仅24.21亩，溢价率低至1.9%，避险思路十分明确。
在5月底召开的2025年度股东大会上，万科明确将控亏、减亏定为今年核心经营目标，同时把城市更新列为重点发展赛道。恰逢《城市更新 “十五五” 规划》正式发布，行业迎来全新政策机遇。
据企业相关负责人介绍，政策落地后，万科已全面梳理项目资源，抢抓城市更新发展红利。
目前公司该业务已形成两大发展方向，一是以广州永庆坊、深圳南头古城为代表的历史文化街区活化项目，兼顾风貌保护与商业运营；
二是广州黄埔新城、上海杨行旧改这类大型综合片区开发项目，依靠连片运营打造区域标杆。此次上海地块落地，正是万科紧跟政策、落地战略的具体体现。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，万科持续深耕杨行旧改板块，核心逻辑是用存量项目的确定性，对冲整个房地产行业的不确定性。
城市更新类地块成本可控、销售预期稳定、回款速度快，是现阶段房企筑牢现金流的优质选择。
放眼整个行业，房地产早已告别高杠杆、高周转的粗放扩张时代，聚焦存量、深耕运营成为行业共识。
万科蛰伏两年后在上海拿地，是行业发展趋势的一个缩影。从追逐高价地王，到深耕成熟旧改；从独立重仓，到合作分担风险，房企的投资逻辑已经彻底转变。
对于万科而言，杨行地块只是其精细化运营路线的一环。未来企业的投资布局，也将持续收敛在一线核心城市、成熟旧改片区等优质领域。
而依托城市更新赛道能否持续改善经营状况，帮助企业修复资产负债表、走出亏损困境，还需要市场与时间持续检验。
编辑 | 林泽君