核心要点

1. 工业地产近期取代住宅地产，成为仲量联行收益型不动产信托基金配置比例最高的资产，占投资组合的 38%。
2. 仲量联行数据显示，今年年初工业地产租赁市场回暖，2026 年一季度租赁成交量较 2025 年同期上涨 17.8%。
3. 仲量联行该信托基金首席执行官艾伦・斯瓦林根十分看好工业地产赛道，行业不断涌现新投资机会，当前收益率已经高于多户住宅物业。

一间空置仓库内部，屋顶天窗透入自然光。

　　工业地产或许是房地产领域里最缺乏话题热度的板块，如今却迅速跻身最热门赛道之一。

　　行业基本面持续改善，新增房源不断被市场消化，全球地缘政治与宏观经济因素持续推高市场需求。

　　工业地产近期取代住宅地产，成为仲量联行收益型不动产信托基金（JLL IPT）第一大配置品类，在总规模约 70 亿美元的管理资产组合中占比 38%。该信托是由世邦魏理仕旗下拉塞尔投资管理、仲量联行提供顾问服务的每日估值型永续型房地产投资信托基金。

　　基金首席执行官艾伦・斯瓦林根表示自己坚定看多工业地产：行业持续涌现优质投资标的，当前该板块的投资回报率已经超越多户公寓住宅物业。

　　斯瓦林根称：“目前我们收购仓库类物业的现金回报率可以达到 5.5% 至 6.5%，而公寓类物业当前交易对应的现金回报率仅为 4.5%。在当下市场环境中，工业地产可以为我们带来更高收益，是更优选择。”

　　仲量联行统计数据显示，今年开局工业地产租赁市场显著回暖，2026 年一季度租赁成交面积较去年同期上涨 17.8%，总签约租赁面积约 1.45 亿平方英尺，其中全新签约租约占比 72%。一季度历来属于行业传统淡季，但今年一季度市场表现异常强劲。

　　报告分析，本轮行情主要源于市场资金向优质资产集中，企业租户纷纷搬迁至运营效率更高的仓储设施。本季度全美工业地产空置率维持在 7.5%，随着存量房源快速去化、新增开工项目保持平稳，空置率后续大概率继续下行。

　　斯瓦林根看多工业地产主要基于三大理由：

　　第一，能源与物流运输成本持续上涨。该基金旗下全美 64 座仓库物业，全部坐落于大型交通枢纽周边 3 至 5 英里范围内，能够有效帮助租户压缩物流成本。

　　“机场、海港、州际高速公路、铁路支线…… 布局在这类交通枢纽附近的仓库，市场上行阶段租金涨幅更高，即便在下行周期也更容易留住租户。” 他解释道。

　　第二，中东地缘冲突频发背景下，各国国防开支增加，叠加美国持续推进本土制造业回流扩张，将持续拉动全美仓库、各类工业物业的市场需求。

　　第三，越来越多企业搭建备用供应链，多地储备安全库存，以此规避地缘冲突、极端气候灾害带来的供应链中断风险，直接推高仓储物业需求。

　　从供给端来看，不同于其他地产行业因建设周期长容易出现供需严重失衡，仓库类建筑施工周期短，能够快速根据市场供需灵活调整新增供给。

　　斯瓦林根表示：“一年半以前市场确实出现过一波投机性新建仓库、阶段性供给过剩的现象，但从去年开始房源去化速度大幅提升，目前工业地产的租金涨幅在所有不动产品类中领跑。”

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责任编辑：郭明煜