自2021年首批基础设施公募REITs挂牌上市以来，我国公募REITs市场已历经五年发展，底层资产品类持续拓宽，从传统交通产业园基建延伸至保障性租赁住房、消费基础设施、新型能源基建等多元领域。Wind数据显示，截至2026年一季度，中国境内共有79只公募REITs产品发行成立，其中9只已完成扩募，累计募集资金2155亿元，二级市场总市值约为2287亿元。（数据来源：华夏基金）
尽管公募REITs市场快速扩容，但个人投资者参与度仍然有限——单只REIT聚焦单一业态，研究门槛高、小额资金难以实现多赛道分散配置。为降低布局门槛，华夏基金于7月1日起发行华夏中证REITs全收益指数基金（A类 028277；C类 028278），助力投资者一键配置多只REITs产品。
公募REITs：低利率时代的资产配置新选择
公募REITs兼具债性与股性：一方面，可以基于实体经营项目的利润，向持有人进行收益分配，呈现出一定程度的债性；另一方面，底层资产的价值增长可体现为价格变动，投资者有机会获取资本增值收益。
与股票债券不同的是，公募REITs的底层资产为不动产，如产业园、仓储物流、保障性租赁住房、高速公路等，经营现金流受资本市场短期波动扰动相对有限，和股债呈现差异化特征。在理财净值化转型与低利率延续的背景下，传统固收收益收窄、权益波动较大，REITs已成为大类资产配置中不容忽视的新选项。
REITs投资指数化，多元分散门槛低
对于个人投资者而言，投资单只REIT，往往面临着研究难度大、分散成本高、隐性门槛多、流通份额不足等痛点。在此背景下，证监会发布了《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品。
公募REITs指数基金为个人投资者提供了低门槛、低难度的REITs配置方案。一方面，一键布局多赛道的多只REIT，不仅能分散投资REIT可能面临的单一业态、单一区域集中的风险，也抹平了分散投资时可能存在的资金隐性门槛；另一方面，充分分散下，投资者无需逐一调研底层资产，大幅降低了投资决策难度。
以中证REITs全收益指数（932047.CSI）为例，截至2026年6月18日，指数最新成分共51只，覆盖保障性租赁房屋、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、消费基础设施、新型基础设施、园区基础设施、水利设施等多元业态，能有效熨平个体项目的经营波动与事件冲击。（数据来源：wind，截至2026年6月18日）
中证REITs全收益指数，跨资产差异化优势显著
依托不动产独立定价逻辑，公募REITs与股票、债券两类主流资产走势联动性偏弱。Wind数据显示，2021年9月至2026年6月期间，中证REITs全收益指数与沪深300、中证1000及中债10Y国债指数、中债综合全价指数等主流宽基指数的相关性分别为0.19、0.16、0.04、0.08，正因如此，在2022年美联储加息引起的全球“股债双杀”期间，部分基础设施REITs因现金流稳定，表现相对抗跌。
从资产特性看，REITs相对股票而言，呈现出相对较强的韧性，Wind数据显示，截至2026年6月29日，自2024年以来，中证REITs全收益指数与中证红利指数、沪深300、中证1000的年化波动率分别为10.83%、16.29%、17.60%、26.43%。相对主流纯固收资产而言，REITs过往表现则呈现出一定的收益优势，Wind数据显示，2024年与2025年，中证REITs全收益指数年度收益率均显著优于中证全债指数。（数据来源：wind，截至2026年6月29日）
除此之外，REITs还具备较强的抗通胀属性。一方面，REITs底层项目的租金或收费可上调，比如商业地产租约通常含通胀条款，高速公路收费可随物价调整；另一方面，在资产重估效应下，通胀会推高不动产重置成本，带动REITs底层资产升值。参考海外市场经验，美国在历史上1970-1980年的高通胀时期，权益型REITs年化回报率达9.5%，远超CPI（7.1%）；2021年美国公寓REITs因租金大涨，平均分红收益率提升至5.8%。（数据来源：华夏基金）
聚焦当下REITs的投资，经历前期因供给放量引发的流动性冲击与估值消化后，当前中证REITs全收益指数已处于风险释放区间，安全垫逐步增厚，性价比愈发凸显。
华夏基金：指数投资与REITs双赛道领跑者
华夏基金作为业内知名的多资产、全能型资产管理机构，在指数、FOF及公募REITs领域布局深厚。指数方面，华夏基金已构建成熟的指数化投资体系，截至2026年3月，华夏基金旗下在管ETF产品122只，总管理规模超7200亿元，权益ETF年均规模连续21年位居行业第一；REITs方面，已形成从产品供给到投后管理的完整业务链条，产品数量、覆盖面与市场影响力均处行业头部梯队，截至2025年末，在管REITs产品累计分红97次，分红总额达39.26亿元。（来源ifind）
展望未来，随着商业不动产扩围及指数基金落地带来增量资金，后续REITs指数的关注度有望持续提升，或成为配置资金分散组合风险、追求收益增厚的优质工具，投资者或可借道华夏中证REITs全收益指数（A类 028277 ；C类 028278）进行布局！
责任编辑：郭栩彤