文|迈点

7月6日，一条公告把京东推到了台前。

香港老牌地产商远东发展发了份文件：要把旗下一家酒店公司的股权，作价7.5亿港元卖给京东。

这家公司手里攥着的，不是什么黄金铺面，而是九龙油麻地的一栋酒店，而且，这栋楼正在从酒店改成学生公寓，预计2026年完工。

换句话说，京东这次来香港是来“收床位费”的。

01 京东“买楼”，图啥？

这笔买卖，与其说是资产转让，不如说是一次各取所需的“错位互补”。

卖方远东发展主要从事物业发展、物业投资、酒店业务及管理、停车场运营及设施管理、博彩及相关业务及证券与金融产品投资。自2023年起，该公司便通过自身的管理及运营团队，将上述油麻地物业部分用作学生公寓进行管理及营运。

现在一把卖掉，账算得很明白：7.5亿港元出手，还完6.3亿港元银行贷款，还能净落1个多亿港元现金进账，账面收益更是超过4亿港元。这波操作，不亏。

而对京东来说，这标志着其香港投资布局的进一步延伸。过去两年，京东在香港的投资布局明显提速，从物流仓储、连锁超市到甲级写字楼、保险牌照，均有落子。但此次收购油麻地酒店物业切入学生公寓赛道，是其首次涉足住宿类资产。 

更有意思的是交易安排：楼归了京东，但远东发展签下三年运营协议，继续管这栋楼——条件是，每年向京东支付不少于4500万港元的保底收益，按月打款。

换句话说，远东花钱拿回了经营权，承诺不管淡旺季都先给京东“兜底”；超出保底的部分，才归自己。京东不出手运营，却锁定了一份三年期的稳定现金流。

卖方出资产、留运营；买方拿产权、收保底，双方都乐意。

02 4万张床位的缺口，资本竞逐香港学生公寓

京东为啥突然盯上学生公寓？答案很简单：这生意，挺稳。

香港教育局及仲量联行数据显示，2024/25学年香港非本地学生规模已增至9.2万人，八大院校平均床位比约为2.55:1，对应宿位缺口约4万个；到2028年，这一缺口或突破10万个。

人多床少，原因也好理解。香港这几年拼命“抢人才”，内地和海外的学生源源不断地来，但学校建宿舍哪有那么快？地皮贵、周期长，远水解不了近渴。

正是这种近乎刚性的供需矛盾，让学生公寓成为了资本眼中兼具防御性与成长性的优质资产。 

2026年上半年，香港学生公寓赛道已然呈现出群雄逐鹿的态势。

6月，老牌纺织企业晶苑国际拟斥资4.4亿港元收购九龙城及红磡两处物业，改建学生公寓。同月，新加坡上市房企伟合控股以7.2亿港元收购九龙大角咀百德坊，该物业此前估值19.8亿港元，折价幅度高达64%，23层办公区域将全部改造为学生公寓。

5月，上海实业控股旗下阡集香港租赁油麻地物业，按特区政府“城中学舍计划”运营学生公寓。

市场消息称招商局集团正洽购香港仔南寓酒店，涉资约9.5亿港元——半年前招商局已以2.06亿港元收购尖沙咀一幢酒店改装学生公寓。

同期，中原投资旗下壹社推出两个学生公寓项目，涉逾750个床位，中原集团创办人施永青直言“教育产业属最有发展前景的产业之一，享近5%回报”。

此外，富豪产业信托以15.18亿港元出售富豪东方酒店，收购方计划改造成学生公寓；恒生大学与宏安地产达成合作，预租牛头角在建住宅项目作学生公寓；星星集团则计划收购住宿管理服务商Global Student Living，并推进伟业街酒店/学生公寓项目。

入局者涵盖了香港本地企业、新加坡资本、内地央企、老牌纺织企业、投资机构、地产代理。如今，互联网公司京东也加入了这场竞赛。

把这些物业在地图上标出来，会发现一个有趣的现象：它们几乎全挤在九龙核心区——油麻地、九龙城、红磡、大角咀、牛头角。说白了，就是围着香港理工大学、城市大学、浸会大学和科技大学打转，有些甚至就在港大附近。离学校近，才是硬道理。

当然，这生意也不是谁都能做的。地段要好，运营也得跟得上。租金怎么定？入住率怎么保？服务怎么做？合规怎么搞？这都是门槛。这也是为什么远东发展卖完楼还得留下来干三年——会管楼，本身就是一门稀缺手艺。

03 酒店变公寓，一场关于“空间”的重新投票

在这股投资热潮中，一个更具行业深意的信号不容忽视：大量交易标的的前身，是酒店。

从京东收购的油麻地物业，到招商局洽购的南寓酒店，再到富豪产业信托出售的富豪东方酒店，这些曾经承载旅客的楼宇，正集体转向学生公寓赛道。这不仅仅是一次简单的物业改造，更是市场对资产最佳用途的一次重新投票。

这种“转身”的背后，是两种商业模式在回报率上的此消彼长。一方面，香港酒店业在经历疫情冲击后，虽有回暖但复苏不均衡，部分区域酒店入住率和房价仍承压，经营性现金流不稳定；另一方面，学生公寓市场4万张床位的缺口摆在那里，需求确定、租金可预期、回报率接近5%。一边是周期波动中的酒店经营，一边是近乎刚需的宿舍租赁，资本的天平自然倾斜。

看到这儿，很多人可能会问：这股风，能吹到内地吗？

迈点认为，很难。

虽然内地酒店行业早已进入存量博弈阶段，大量老旧酒店物业面临回报率偏低、改造资金不足、定位模糊的困境。

但学生公寓在内地的困境还是很现实的，核心就两点：一是赚不到钱，二是动不了手。

香港一个学生床位月租能到5800-20000港元，内地大多只有几百到一千出头，同样的楼，利润天差地别。

真要动手改，又处处是门槛：消防标准高、产权性质难变更、居民投诉风险大。加上内地高校牢牢掌握住宿供给，留给市场的蛋糕本就有限。

没有高租金支撑，也没有宽松的政策环境，内地“酒店改公寓”，其实很难照搬香港经验。

但香港市场的特殊性已然指明方向，酒店行业的竞争，正在从“谁经营得好”延伸到“谁的空间用得对”。

04 写在最后

7.5亿港元，买下油麻地一处酒店物业，改造为学生公寓，锁定三年保底收益——京东这笔交易，表面上看是互联网公司的一次另类地产投资，实质上折射出香港酒店资产正在经历的用途重置。

对学生公寓稳定现金流的追逐，本质上是对酒店经营周期波动的规避。

对于所有酒店人来说，这或许是一个提醒：存量时代，“空间”的竞争已不再局限于酒店与酒店之间，而是演变为酒店与其他业态之间的跨界博弈。

谁能把空间用对、用好，谁才能在存量洗牌中站稳脚跟。