（来源：中华工商网）
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北京商业地产市场正经历着深刻的结构性变革。“当前北京办公楼市场并非处于简单的周期性调整，而是迈入了系统性的市场重构阶段。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示，“面对市场重新定价的新常态，业主与租户需共同重塑策略逻辑，从单一的价格博弈转向长期的价值创造与成本效益优化。”
2026年第二季度，北京办公楼租赁市场延续年初以来的温和态势，中关村因强产业属性展现出区域市场韧性，持续吸引量化基金以及人工智能、人形机器人等新兴科技企业入驻，成为二季度市场亮点。今年作为北京办公楼市场的供应高峰年，预计将迎来约70万平方米的新增面积入市。
仲量联行华北区商业地产部资深董事张斯亮表示，年初至今，全市甲级办公楼平均租金降幅已有所收窄，对于拥有大面积租赁需求的租户而言，多数业主仍保有一定的租金灵活空间。
北京投资市场则延续分化态势，核心区位与高品质资产仍受内资买家关注。自用型买家保持相对活跃，人工智能企业智谱宣布以约3.6亿元总价收购位于上地区域中关村软件园的钻石大厦，计划将其作为公司总部。
同时，零售地产持续受到投资者青睐。得益于国内公募REITs市场的稳步推进，具备优质区位与稳定现金流的零售资产包成为资金配置热点。其中，奥特莱斯类资产也保持较强吸引力。近期已上市商业不动产REITs中，奥莱相关产品的优异表现进一步提振市场信心。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“具备稳健现金流、运营成熟的优质零售资产包持续获得投资机构的关注。在当前市场环境下，投资者更加看重收益的确定性与资产的流动性，优质零售资产及稀缺型优质甲级办公楼仍将是多数机构资本配置的重要方向。”
零售地产领域，市场需求中餐饮业态依然是推动市场活跃度的主要引擎，占上半年新开店铺面积的38%。3C数码品牌表现抢眼，正逐步取代传统主力店，占据购物中心首层的中心位置。仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示：“尽管宏观需求仍在修复，但新兴业态的积极扩张为市场注入新活力。关注科技、文化，且具备高‘情价比’的细分领域正成为市场需求的新动能，精准迎合消费偏好的迭代升级。”
工业物流地产领域，成本驱动型搬迁仍是市场主旋律，需求从高租金成熟子市场向外围低成本新兴子市场外溢的趋势不变。二季度，平谷子市场凭借租金和硬件优势持续承接外溢需求，去化领跑全市。同时，部分原使用非高标仓的租户把握当前“租户市场”窗口期，以可控成本升级搬迁至高标仓；此类升级需求单体租赁面积多在3000平方米及以下，但长尾效应显著，是市场宝贵的增量来源之一。业主方普遍延续“以价换量”策略，通过价格优势和灵活租赁条款吸引租户。
未来，北京非保税高标仓市场将延续渐进式修复态势。智能穿戴设备、高能效家电品类增长将提振电商业务，带动头部第三方物流企业仓储租赁需求扩张。另一方面，第三方物流行业整合加速，市场集中度提升，头部企业为优化供应链效率，倾向租赁高标仓部署智能仓储系统，结构性推升租赁需求。纪明表示：“中长期来看，随着供需关系改善，特别是高端制造业释放增量需求，市场基本面有望于2028年后迎来实质性筑底回稳。”（文雪梅）
（编辑 张晖）