来源：中物研协
2026 年上半年，物业行业告别粗放规模扩张时代，在顶层政策、地方细则、市场供需、企业战略多重变量驱动下，完成从配套服务业向城市基层治理核心载体的身份转变。监管全面收紧、成本刚性上涨、存量博弈加剧、城市服务与社区增值打开新增长曲线，行业正式进入 “质速协同、合规为先” 高质量发展新阶段。
克而瑞物管从政策、市场、企业三大维度复盘上半年行业全貌，并预判下半年核心发展趋势，与各位物业人一起探讨。获取完整版报告可【点击联系】
政策篇：
15 个方向密集落地，全方位重塑行业规则
上半年国家及各省市出台物业相关政策覆盖顶层定位、基层治理、资金监管、信用安全、数字化转型等 15 细分方向，监管逻辑由 “事后整改” 转向 “全流程闭环管控”。
顶层设计升级，行业地位实现历史性跃升
“十五五” 规划首次纳入物业管理，将物业定义为住房制度核心环节、重点生活服务业，明确物业可延伸养老、托育等民生服务，奠定多元化发展顶层依据。
国家层面先后发布服务业提质行动方案、全国服务业大会指导意见，明确摒弃低价内卷，引导企业走品质化、品牌化路线。
《物业管理条例》启动修订工作，厘清物业、业主、开发商权责，大幅抬高行业合规门槛；应急体系规划将物业列为社区防灾防汛一线责任主体。
基层治理协同机制落地，物业变身治理合伙人
多地出台政策打通城管、社区、物业联动通道，破解物业 “有责无权” 痛点：
江苏推行 “社区吹哨、部门报到”，城管力量下沉小区，2027 年实现全域覆盖；
北京出台 “门前三包” 权责划分标准，厘清物业、商户、市政管理边界；
海南发布城乡环卫作业定额，为物业承接市政环卫外包提供定价标尺。
服务标准化全面铺开，破解 “质价不符” 长期痛点
全国各省市集中出台物业服务等级、成本定额、标准化合同范本，建立服务可量化标尺：黑龙江发布住宅物业服务成本参考定额，实现服务内容与资源消耗一一对应；湖北、武汉划分清晰物业服务等级；上海、北京、海南统一新版物业服务示范合同，从源头减少收费纠纷。
公共收益监管趋严，灰色空间全面压缩
全国形成专户存储、定期公示、强制审计、信用惩戒的统一监管框架，各地执行力度分层：
· 高严格模式：上海设立全市统一公共收益监管账户，禁止物业费成本二次分摊进公共收益；长沙常态化开展小区专项审计，清算历史违规资金；成都搭建智慧平台，公共收支事前预算、实时公示。
· 常规管控模式：广西、河南明确十大公共收益来源清单，资金银行与监管平台互通，季度公示不少于 30 日，违规行为纳入企业信用档案。
维修资金数字化改革，提升使用效率
住建部 6 月正式实施维修资金全国统一数据标准，建立 “一户一档” 数字底座，打通跨区域数据互通；地方同步创新机制：江苏、深圳推出维修更新贷，缓解大修资金缺口；杭州设立维修资金简易使用流程，无锡全面推行电子投票，解决业主表决难痛点。
公积金缴物业费从试点走向全国立法
《住房公积金管理条例》修订征求意见稿，将支付物业费纳入法定提取场景。各地差异化放开提取额度：杭州年提取上限 10000 元为全国最高，青岛推行零材料线上办理，柳州、廊坊等城市设置 2000-4000 元年度限额，持续缓解业主缴费压力，改善行业收缴率。
多重成本压力形成长期刚性约束
· 财税压力：增值税新规要求预收物业费当期全额缴税，税负前置大幅挤压企业现金流；
· 用工成本：人社出台超龄劳动者工伤保险强制政策，保安、保洁等基层岗位集体协商上调薪资，人力成本持续上涨。
信用、纠纷、安全构建完整监管闭环
· 信用分级挂钩市场准入：北京实行物业 ABCD 四级评价，C/D 级限制招投标；武汉设立五级信用体系，实施差异化抽查；湛江信用评价穿透至项目负责人，个人违规同步记录。
· 纠纷化解提速：商事调解条例、物业案件 “三优先” 司法政策落地，佛山上线 AI 纠纷处置系统，处理周期缩短 70% 以上。
· 安全责任法定化：电梯安全明确物业第一责任人，房屋安全管理条例进入立法计划；各地常态化通报消防履职不到位物业，防汛、极端天气应急能力纳入考核硬性指标。
增量赛道配套政策释放红利
· 老旧小区连片托管：上海、北京、湖南鼓励 “改造 + 长期运营” 一体化连片管理，破解小型老旧小区亏损弃管难题；
· 物业 + 民生服务：全国推进长期护理保险制度，为社区居家养老提供支付保障，山东、海南试点物业托育、助餐一站式服务；
· 智慧物业加速落地：青岛开放 AI 清扫、智能巡检政企场景，上海推行房屋 “一物一码” 数字化管理，武汉聚焦消防、积水监测智能终端应用。
全域数字化监管平台建成
四川、河南、福建等多地上线物业投诉、监管线上小程序，业主一键反馈问题，监管端实时督办；住建部署年度城市体检，物业服务短板建档留存，整改不力将触发物业更换程序。
市场篇：
四大业态分化，存量与增量市场逻辑重构
住宅物业：老旧连片托管成为确定性增量
上半年全国十余城落地老旧小区连片管理模式，解决 “老小散” 小区无人愿管、收费过低困境：
· 上海团购物业模式：保利接管杨浦 12 个老旧小区，街道先行投入改造提升居住体验，物业费由 0.18 元上调至 0.6-0.8 元，业主同意率近 78%；复欣物业整合 3 个微型小区，通过集约化运营不降费提质。
· 杭州先体验后付费：绿城在拱墅、西湖整合数十个老旧小区，合并管理片区降低人力成本，物业费从 0.15 元提升至 0.56 元，年节约人力开支超百万。
· 多地特色方案：北京整建制接管、成都推行信托制、武汉采用 “政府补贴 + 物业费 + 增值收益”442 混合模式、厦门城中村 EPC 一体化托管。
商办 & 产业园：高端 IFM 一体化需求爆发
头部物企持续拿下互联网、新能源、制造企业总部全链条设施管理订单：特发服务签约 B 站全球总部，龙湖智创服务落地小鹏总部，金地同步服务中芯国际、小鹏双总部，招商积余深耕金融、电商写字楼并发布专属服务白皮书。产业园、高端办公楼凭借高毛利，成为头部企业重点争夺赛道。
城市服务：三元竞争格局形成，广东领跑市场
城市大管家、环卫一体化大额项目频出，市场参与者分为三类：
传统环卫龙头（玉禾田、侨银）占据 40% 大额项目，单体多为亿元级；
中建、中铁建等建筑央企以联合体投标，拿下 37 亿超大体量特许经营项目；
物业企业渗透率不足 10%，以街道、园区中小型项目为主，中海、万科、保利均有布局。区域层面广东以 15 个项目、总金额 35.2 亿元领跑全国，安徽、河北紧随其后。
公建物业（学校 / 医院 / 场馆）稳步扩容
高校、三甲医院、口岸政务后勤需求持续释放，能源精细化运维成为新增核心需求。
例如，明德物业单月斩获 10 所高校项目，新大正深耕华南医疗后勤，中海、国贸物业拿下香港、口岸政务标杆项目，《公共机构碳排放核算指南》实施后，节能运维成为公建投标硬性加分项。
资本市场：估值分化，收并购回归理性
· 上市动态：河北联投科技冲刺港交所；金科服务、瑞森生活服务完成退市，前者受母公司债务拖累，后者因公司治理问题强制摘牌。
· 并购交易：行业告别大规模扫盘，交易聚焦战略互补。新大正 9.17 亿元收购嘉信立恒，建发物业完成内部物业资源整合；恒大物业重整洽谈中止，出险房企物业资产处置难度加大。
企业篇：
八大战略动作，推动行业深度转型
品牌更名，全面转向城市综合运营商
多家头部企业调整企业名称，重塑战略定位：中交地产更名中交发展、深铁物业更名深铁城服，保利物业定位 “城市全域综合治理首席运营商”，融通成立中融物业布局不动产运维，行业彻底摆脱地产配套标签。
主动剥离低效项目，聚焦优质资产
万科、保利、绿城、中海等头部统一建立项目健康评估体系，批量清退低收缴、高亏损小区：万科上半年终止 173 个低效合约，保利清退 50 余个回款薄弱项目，绿城从 200 余城收缩至 56 个核心城市，集中资源深耕高价值区域。
服务产品迭代，全生命周期体系落地
各大企业推出标准化社区服务 IP：保利落地儿童、长者、健身四大专属计划；新城悦围绕空置、装修、常住三类业主打造全周期管家；万科举办 528 居住节，发布 23 项公开服务承诺；东原仁知邀请业主参与服务共创，强化双向信任。
“物业 +” 增值业务多点开花
· 养老康养：绿城发布康乐养老产品线，保利打造 15 分钟银发社区，万科联动医院落地社区医疗；
· 社区零售：万科云朵商城、龙湖优选、世茂小到家搭建便民线上平台；
· 细分配套：保利布局社区维修门店，绿城推出少儿游泳 IP，招商积余打造宠物友好社区，盘活闲置空间开展洗车、场地租赁经营。
AI 与机器人成为核心生产力
上半年智能化从试点走向规模化落地：万物云上线灵石 AI 双管家系统；碧桂园量产保洁、安防机器人；招商积余、南都物业上线 AI 外呼、智能派单；保利联合（维权）海康打造 AIoT 智慧社区，人力替代、能耗优化成效显著。
绿色低碳构建差异化竞争壁垒
头部企业布局零碳园区、光伏储能、虚拟电厂业务：保利发布 AIEM 能源管理系统，综合节能率超 25%；万物云落地零碳产业园区，实现年减碳 2210 吨；中节能、金地依托绿色标准建立投标竞争优势。
高端服务 IP 与短视频品牌营销并行
融创服务、合景悠活、海尚海推出高端住宅专属服务体系；招商积余、湖北联投打造城市服务特色 IP；碧桂园服务、金地物业、龙湖智创生活布局短视频矩阵，通过一线员工纪实、物业费科普内容拉近与业主距离，重建行业信任。
人才体系全面升级，适配转型需求
越秀服务发布全周期 “育树成林” 人才计划，新城悦服务搭建项目管理四力模型；招商积余、永升服务联动职校开设定向管家班，校企定向输送复合型运维、客服人才，破解行业用工、专业人才短缺难题。
2026 下半年物业行业核心趋势预判
1.合规门槛持续抬升：《物业管理条例》修订落地，公共收益、维修资金、安全管理常态化审计，合规能力成为企业生存底线；
2.老旧连片托管持续放量：多地改造资金落地，“改造 + 长期运营” 模式快速复制，是全年最大增量市场；
3.物业 + 养老规模化落地：长期护理保险全面铺开，社区居家养老形成可复制盈利模型；
4.AI、绿色成为投标硬性门槛：商办、公建、城市服务招标优先考量智慧运维、节能减碳能力；
5.企业 “瘦身” 常态化：持续出清亏损老旧小区，资源向核心城市、高毛利非住宅业态集中；
6.资金监管数字化全覆盖：全国维修资金、小区公共收益线上监管平台逐步打通，资金透明不可逆；
7.资本市场持续分化：现金流稳定、深耕城市服务、细分赛道龙头估值修复，出险房企关联物业持续承压；
8.物业基层治理价值持续放大：红色物业、社区共建、防汛应急等场景进一步强化物业公共服务职能。
结语
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