近日，华安外高桥 REIT 披露2026年第2季度报告。项目依托上海外高桥核心区位优质仓储资产，通过精细化运营持续提升经营基本面，口岸区位优势、国企资源多重优势叠加，展现出一定的经营韧性。

　　据了解，华安外高桥REIT底层资产坐落于上海市浦东新区，包含W3-3地块8#仓库（冷库）、W4-3地块14#仓库、W5-2地块1#仓库及W5-5地块12#、13#仓库，总建筑面积约14.92万平方米，全部为高标准现代化仓储物业，硬件配套完善，精准匹配现代物流仓储行业运营需求。

　　出租率同比提升，精细化运营化解市场压力

　　截至2026年6月30日，项目整体核心经营指标保持平稳：整体出租率达93.91%，同比增长1.71%，租金单价47.52元/平方米/月，租金收缴率97.11%，租户以第三方物流企业为主，客户结构清晰。

　　面对区域仓储市场需求偏弱、行业竞争加剧的外部环境，项目运营团队主动优化经营策略，多措并举消化空置面积。一方面拓宽客户渠道、加大产业客户招商推介力度，持续挖掘散租小面积需求；另一方面结合项目区位、仓储硬件条件制定差异化、弹性化定价方案，适配不同客户预算及承租需求。截至2026年6月30日，W5-5地块12#、13#仓库出租率成功提升至89.06%，同比增长20.09%。

　　多重优势构筑项目护城河

　　（一）分红机制完善

　　产品具备规范清晰的分红机制。华安外高桥REIT严格按照基金合同约定，在符合有关基金分配条件的前提下，每年至少收益分配一次，将不低于可供分配金额的90%分配给投资者。截至2026年6月30日，基金已顺利完成两次分红，累计分红金额达0.73亿元，切实回馈基金份额持有人。

　　（二）口岸区位优势，多式联运降低物流成本 

　　项目所处的外高桥地区是全国 “国家进口贸易促进创新示范区”和上海国际航运、贸易中心的重要载体，区域集“海、陆、空、铁、水”等五种交通于一体，可进行公、铁、水多式联运物流体系搭建。同时，项目紧邻外高桥深水港（上海港的重要组成部分），较浦东临港、奉贤等区域更靠近上海市区，便于从事出口货物拼装、进出口食品冷链运输，能够有效帮助企业压缩综合物流成本。

　　（三）国企平台深度赋能，产业客户储备充足

　　本项目原始权益人及运营管理统筹机构为上海外高桥集团股份有限公司，是外高桥区域的重要开发主体，在产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务等领域积淀了丰富的实操经验与资源优势。企业业务覆盖国际贸易、现代物流、先进制造三大基础产业，以及生物医药、智能制造、集成电路、汽车零部件等四大重点产业，丰富的产业客户资源为项目打下了良好的客户基础。

　　在仓储物流不动产行业经营承压背景下，华安外高桥 REIT 凭借成熟运营能力、口岸区位优势与国企资源加持，经营韧性充足，助力项目长期稳健运营和资产价值提升。

　　风险提示：上述资料并不构成投资建议，或发售或邀请认购任何证券、投资产品或服务。基金有风险，投资须谨慎。

　　不动产基金采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。不动产基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于不动产资产支持证券；不动产基金以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；不动产基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回。投资者在投资不动产基金之前，请仔细阅读基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分、全面认识不动产基金的风险收益特征和产品特性，并根据投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。此外，还可能面临以下风险：（1）不动产基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。（2）不动产基金在不动产项目之外可投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险和购买力风险等。（3）本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，存在流动性不足的风险。（4）不动产基金还存在其他与公募基金相关风险、专项计划管理相关风险、不动产项目相关风险、交易安排及其他风险，详见招募说明书等法律文件。