（来源：谭谈研究）

很多人说最近经济压力大，经济数据被消费拖累，核心就是房子和车卖不动了，其它旅游、餐饮、情绪消费这些，加起来也没有房子汽车消费高。车卖不动之后，上面就开始推出汽车下乡活动，解决产能过剩问题。

因此很多人开始联想，房子卖不动的话，上面有没有可能会降息，然后帮开发商去库存。

然后进一步联想，降息按理来说会带来通胀，然后房价是否可能就会上涨？

这个逻辑乍一看没问题，因为历史上任何一个国家，只要经济不好就会降息，然后就会超发货币造成通胀，经济就开始回稳，资产价格开始上涨。

但是大家有没有发现这一次，这个定律失效了。目前我国的利率一直在降，但是不仅通胀没起来，反而还在不断通缩，房价也是在一直下降。

看看我们近期的CPI数据，又开始下滑了，最近两个月环比都是负数。

数据这么差，目前外网确实传出来有降息的打算。

但为什么近几年的降息，没有形成通货膨胀呢？

首先告诉大家，不要刻舟求剑，降息不一定能造成通货膨胀的。

要明白这一点，就要知道印钞和放水的底层逻辑。

政府是不能随便印钱的，央行要印钱，需要有凭证，一般是外贸赚来的外币或者国内有人借债，央行才能凭借外汇或者借债去印相同数量的人民币。

大家不要看现在外贸火热，顺差不断破纪录，但是我国的外汇储备一直是在减少的（因为外贸企业赚到美元后不愿意回来结汇），所以这块不仅不能印钱，钱还是减少的。

所以大家说的降息放水，现在只能靠债务增长才能实现。降息后借债成本降低，所以大家会更加倾向去借钱，然后央行再借此印人民币，市面上人民币多了，就会有通胀。

这件事在之前是行得通的，最著名的就是2008年金融危机后，我国为了刺激经济开启“4万亿”政策，本质就是政府举债搞基建，去修路、造高铁、修桥等等。

4万亿之后，市面上钱多了，自然就通胀了，房价也迎来了上涨周期。

但是这一次，情况有所不同，最大的区别在于，可投的基建已经基本饱和，可投资项目也很少，没法借债，或者说借债的投资回报率太低了，不划算。

而且现在地方政府债务太高了，卖地收入又在下降，也被强制要求缩减支出，能不上的项目就不要上了。

大家明白了吧，降息之后，虽然借债成本降低了，但是由于实在是没有可以投资的项目，也就没人借债了。没人借债，也就印不了人民币。

这也是为什么，现在我们的利率越来越低，但还是没有通胀的原因。因为就算降低了利率，也没啥人借债，那钱就流通不起来。

一个聪明的投资者，应该在别人还债之前还债。

因为还债就意味着货币减少，也就是缩表（资产=负债+所有者权益，还债相当于负债和资产同时减少）。

缩表意味着通货紧缩，也就是目前我们所处的阶段。在缩表之前卖出资产持有现金，现金就会越来越值钱。比如同样一笔钱，我们现在买房、买车、买家电、买衣服、卖服务，都能买到比几年前更多的东西。

具体套用在楼市里面的话，就是不少人因为现在房价下跌，都选择持币观望，这样既可以躲过通缩时期的房价下跌，又可以收获货币越来越值钱的福利。

最后跟大家说一下，如果降息不能跟房价上涨划等号，那么应该看什么指标呢？

很多人会说看M2，但其实M2的钱不一定会流入股市，这个数据是不精确的。我们从历史数据来看，各个国家的M2永远在增长，但是房价可不一定。比如日本泡沫经济之后，M2依然在持续上升，而东京房价则在之后的14年内，持续下跌了70%。

其实跟房价最相关的经济指标，大家应该看的是居民收入和举债（借房贷）的意愿。

居民收入，这个大家可以看外资行的报告，我之前也发过：瑞银：居民收入全面放缓。除此之外，大家所在的行业包括身边人的体感也可以借鉴。

举债意愿，大家就看居民新增贷款量。目前中国的老百姓举债还是主要为了买房，其他消费都是能省则省，更不要说借钱消费了，不存在的（现在消费贷都降到3%了，也没啥人借钱消费）。如果这个数据下滑，那么房价就危险了。

但不巧的是，这个数据确实在下滑，而且下滑得很严重。

包括我们看中国住户贷款的年新增额，也可以看到在2021年达到顶峰的时候，随机开始不断下滑，去年连2021年的零头都没有了。

我看到经纪人发的，挂牌量下降成交量上涨，然后就得出结论：楼市还不错。但实际上底层的逻辑应该是，目前全国都是在以价换量，就连一线最近半年都开始补跌了。以价换量的结果，就是债务消失，也就是上图中新增贷款的减少。贷款减少，央行就被迫缩表，人民币减少，通缩进一步加剧。通缩加剧，经济进一步下行，对房价又是负面打击，形成循环。

居民贷款减少，对银行也是利空，因为房贷是银行最优质的贷款。并且房价下跌后，断供的人和法拍房增多，银行的资产也会缩水。

这或许可以从另外一个角度解释为何今年LPR迟迟没有下调，因为现在银行的日子着实是不好过。6月22号央行公布的最新LPR数据，当时市场里不少人还抱着降息的期待，不管是楼市刚需，还是做短线的股民，都在赌5年期LPR会往下调。但结果最终一年期、五年期利率全部原地维持，一分没降。

如果LPR不下降，大家买房热情就不够，进一步促成无人接盘的居民，形成循环。

房地产跟中国经济捆绑太深了，房价下跌形成了无数个“恶性循环”，我们的经济还需要一段时间去消化房产的负面影响。

最后回答大家一个问题，楼市到没到底怎么看？

一个看租售比，这是大的战略。

一个就是看居民新增贷款，这个是具体战术。

类似于一个看基本面（看逻辑有没有问题），一个看K线（看资本最近是否偏爱）。如果一个资产既没有逻辑，也没有情绪，那就应该即时割肉止损。

我最开始就是靠分析楼市起号的，对楼市的观点也一直在被市场验证。在知识星球里面，其实我回答楼市的问题是最多的，也帮很多家庭剩下不少钱。有一些时候，仅仅是避免随波逐流的一个选择，就能改变一个家庭的命运。