金吾财讯 | 兴业证券发布研报指，恒隆地产（00101）2026年上半年恢复纯现金派息，每股股息0.12港元，对应TTM股息率达6.9%。公司物业租赁核心净利润同比持平，体现商业地产的抗周期特性。期内受香港物业销售带动，总营收同比增长23%至61.13亿港元，物业租赁收入稳健增长5%至49.23亿港元。内地商场组合延续修复趋势，收入同比增长6%至25.67亿元人民币，创历史新高。租户销售额同比提升17%，客流量亦创新高。增长主要得益于非奢业态的结构优化与租户组合调整，上半年引入首店品牌103个，时尚生活净租赁面积同比增长25%。杭州恒隆广场自2026年4月开业后进入营收爬坡期，期内商场与写字楼分别贡献租金收入3700万元及600万元人民币。随着下半年更多商铺分阶段开业，该项目出租率及租户销售额有望持续提升，为整体物业租赁收入带来增量。财务状况方面，截至2026年上半年，净负债率较2025年末下降1.1个百分点至31.6%，平均借贷利率下降0.1个百分点至3.7%，总财务费用同比减少5%至9.42亿港元。兴业证券认为2026H2公司有望维持内地商场租金收入修复的趋势，但利息资本化率下降将抵消部分租金端的增长，因此预计公司2026/2027/2028每年核心净利润分别为28.67/31.09/32.59亿港元，分别同比-10.5%/+8.4%/+4.8%，每年可维持每股现金派息0.52港元，2026年7月31日收盘价对应2026年预计股息收益率约7%，维持“增持”评级。风险提示：派息不及预期；商场零售额表现不及预期；杭州恒隆广场爬坡表现不及预期。