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　　这家房企化债，以小博大

　　来源：地产K线

　　文丨乐居财经 曾树佳

　　正荣地产（06158.HK）抛出了一份新的境内债化解方案。

　　8月10日，它发布公告称，将为旗下本金总额为66.61亿元的9只债券，提供三种方案，包括：

　　一部分债券用一次性现金兑付的方式抵销；一部分用项目销售所得款抵扣；剩下的大部分旧债券，则将转为新债券，做展期处理。

　　这份方案，核心在于用较少的现金流，撬动大额债务的化解，若能争取债权人点头，那正荣地产或许能松一口气。

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　　化债组合拳

　　此次正荣的化债方案，涉及的9只债券，分别为H21正荣01、H20正荣02、H20正荣03、HRP9优、H荣10优、H正荣1优、H正荣2优、H正荣3优、H正荣4优。

　　这些债券本金额约66.61亿元，若加上应计利息，总额则为72.03亿元。

　　方案提到了三种化债方式：

　　第一，正荣计划用一次性现金付款6400万元的方式，抵销总金额8%，即不超过8亿元的债券。

　　如果方案通过，上述付款将在两个月内作出。

　　第二，正荣动用长乐棠悦观澜、宜春金投、天津中储栋境三个物业项目的销售所得款项1.79亿元，按每100元未偿还本金额对应11元销售所得款项的比率，抵销债券的部分未偿还本金额。

　　预期这一方式抵销的债券未偿还本金额，将不超过16亿元。销售所得款项将于信托账户中存置五年。

　　第三，债券的剩余本金额（包括应计利息），将置换为正荣地产新发行的，期限约为8.5年的新债券。

　　正荣地产直言，如果此次债券重组按计划进行，它的债务水平将有所降低。

　　它的思路很明显，既然目前的现金流远不足以支撑全面刚兑，那就给部分急需流动性的债权人，提供一条“低价”退出渠道，正荣也正好可以用极低成本，削减一大块债务，改善报表。

　　如果不接受前两个方案，那债权人就需要接受第三种方案——债券展期。

　　这给正荣地产提供了一个以时间换空间的机会，将目前的压力分摊到未来8.5年的长周期里，在这段时间内，它若能靠项目盘活、经营修复而走出困境，那偿债就变成水到渠成的事了。

　　债权人心里或许清楚，只有保住企业主体，后续才能更多地追回债务，因此面对这份债务重组方案，他们需要加以权衡。

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　　在调整中应对

　　正荣地产近年来的化债进程，可谓是在曲折中寻找出路。

　　在原有的重组协议失效后，它于去年6月30日公布了新的重组计划，但由于其中涉及境外及境内债务，因此需要更多时间，去制定反映当前市况的具体内容。

　　不过，2025年前11个月，它成功延长约40亿元借贷款项的还款期限，延长期限1至5年不等，并实现0.4%至7.4%的利率调降。

　　今年前7月，正荣地产累计合约销售金额约24.73亿元，同比减少8.44%；累计合约销售建筑面积约15.54万平方米。

　　行业尚处于深度调整期内，光靠经营层面的资金回笼，很难解决问题。

　　因此，正荣地产表示，它正在寻求出售部分项目开发公司股权的机会，以补充现金流。

　　但去年年底，它声称，鉴于房地产市场尚未明显回暖，为保全物业价值，公司并未采取大幅折价的贱卖策略。

　　为了推进接下来的周转、化债工作，该公司还陆续进行了人事调整。

　　2026年5月22日，正荣地产董事会宣布，曾红毅已辞任公司财务总监一职。

　　根据官方说法，其辞任的原因，是需要投入更多时间，处理公司的境内债务重组工作事务。

　　曾红毅是一名妥妥的老将，其早在2013年4月就加入正荣集团，十几年来历任内部多个财务、风控职位。

　　在曾红毅辞任之前，正荣地产的董事会主席、行政总裁等也发生了变动。

　　去年5月，刘伟亮辞任公司执行董事、董事会主席，由陈竞德接任；李洋辞任公司执行董事及行政总裁，由金明捷接任。