金吾财讯 | 华泰证券发布研报指，港铁公司（00066）公布2026年中期业绩，收入262亿港元，同比下降4.1%；股东应占净利润159亿港元，同比增长106%。其中，经常性业务利润34亿港元，同比增1.3%；物业发展利润122亿港元，同比增121%；投资物业公允价值变动收益2亿港元，去年同期为亏损12亿港元。华泰指，1H26净利润超出其85亿港元的预期，主要受益于香港住宅市场均价上涨及成交量回升，带动住宅项目销售进度快于预期。公司拟派发中期股息0.42港元，同比持平。华泰维持“增持”评级，目标价35.1港元。

香港车务运营方面，1H26收入同比增3.0%，受过境服务、高铁与机场快线收入增长驱动。但受折旧及非定额付款增加影响，1H26该业务EBIT转为亏损1.41亿港元（1H25为盈利0.98亿港元）。公司披露，预计2026-2028年资本开支高达848亿港元；若参与北环线第二部分、东铁线白石角站等新项目投资，资本开支规模可能进一步扩大。6月末贷款及其他负债已较2025年末增加约815亿港元。

车站商务与物业租赁方面，1H26香港车站商务EBIT同比下降2.4%至17.55亿港元，物业租赁及管理EBIT同比下降3.5%至20.11亿港元。车站与商场新订租金分别下滑6.7%和5.5%，跌幅较2025年的8.5%和9.5%收窄。香港零售业销货价值1H26同比增长9.6%，零售租金指数跌幅同步收窄。

物业发展方面，1H26净利润同比增121%至122亿港元，主要来自大围站和港岛南岸第5期项目贡献。华泰预计下半年港岛南岸第6期、油塘通风楼和大围站项目或将继续结转，推动开发净利润继续扩大，但27-28年可供结转项目或将显著减少。

盈利预测方面，华泰将公司2026年归母净利润上调6%至209亿港元，将27-28年归母净利润下调4%、18%至116亿、99亿港元。华泰沿用分部估值法，目标价由35.2港元微调至35.1港元；其中香港铁路DCF估值的WACC由7.0%下调至6.7%，分部加总维持10%折让比例。

风险提示包括资本开支超预期、租金下滑超预期、楼市弱于预期及税务风险。