8月25日，海鸥住工（002084.SZ）开盘涨停，连续两个交易日涨停，截至发稿报4.35元/股，最新市值约28.1亿元。“展望未来，特区政府将会在三方面全力工作。第一方面是全速编制香港五年规划，第二是全速推进北部都会区建设。”今年7月1日，香港特区行政长官李家超曾这样公开表示。

仅1个多月后，8月24日，香港特区政府发展局公布北部都会区（以下简称“北都”）洪水桥/厦村新发展区首个“片区开发”试点招标结果：区域内一幅约11公顷的土地，以10.3亿港元批出。

一个罕见的由内地房地产央企、内地电商巨头和港资构成的六方财团组成了联营公司，并成为中标的主体。财团里包括中国海外发展有限公司、招商局置地有限公司、华润置地有限公司、中国旅游集团有限公司、京东集团股份有限公司及信和置业有限公司。六家企业组成的联营公司洪水桥新发展有限公司（HSK New Development Limited）是在今年7月3日提交了标书。

这并不是一个常见的财团组合，而各方在这个庞大的项目中持有多少股份，招商局置地有限公司（以下简称“招商局置地”，0978.HK）8月24日晚间发布的公告披露了更多细节。

公告显示，招商局置地、中国海外、华润置地（海外）、中旅投资、京东及信和置业在联营公司各持股比例分别为17%、17%、17%、15%、17%及17%。由于合营伙伴的总资本承担预计约为168亿港元，招商局置地预计，按其在合营企业17%的股权将出资约28.56亿港元。

与传统住宅项目不同，这并不是单纯的土地开发。

联营公司竞得项目包括三幅住宅/商业用地，以及一幅企业及科技园用地，总面积约为3.62万平方米，许可总建筑面积约为22万平方米。

京东被明确纳入项目的产业运营体系——京东物流将作为龙头企业进驻，建设智慧现代物流中心。而按照其持股比例，京东在项目中的出资额同样为28.56亿港元。

从2024年宣布投入15亿元加码香港市场，到收购物流地产、佳宝超市、写字楼和学生宿舍，再到如今参与北都大型片区项目开发，京东在香港的投资版图正在不断扩大。

总投资168亿港元，六方财团拿下北都项目

北都被视为香港未来发展的新引擎。

早在2021年10月，前特区行政长官林郑月娥发布的任期内最后一份《施政报告》就提出这一计划。在多个公开场合和最新的《施政报告》中，李家超也曾多次提及将“加快发展北部都会区”作为重要议题。

根据香港特区政府发展局2023年10月公布的《北部都会区行动纲领》，北部都会区规划会以“产业带动，基建先行”为主轴，深度对接深圳和大湾区其他城市的规划，全面发展后可提供约50万个新增房屋单位和50万个新职位，面积和未来人口约占香港的三分之一。

洪水桥项目是香港北都首个“片区开发”试点项目。与过去单纯拍卖住宅用地不同，此次招标采用“双信封制”，价格建议只占30%的评分，另外70%来自非价格建议——包括会否发展策略性产业、会否引进龙头企业、发展速度、投资规模、创造的就业机会等。

最终，洪水桥新发展有限公司在价格和非价格两方面的得分均高于另一家竞标者恒基地产，拿下项目。

联营公司将负责平整并开发3幅住宅用地，可提供3000多个住宅单位；在一幅企业及科技园用地上建设智慧现代物流中心，总建面约5.10万平方米。

作为产业营运方的京东物流，未来数年内将逐步投入京东自主研发的“狼族”机器人系列技术设备和能力，建设现代化物流园区。

也就是说，项目由地产商负责开发，产业运营方负责导入产业，长期资本一起承担城市建设。

根据中标方案，京东将在55个月内启动现代物流产业大楼运营，投入运营的总楼面面积不少于1.53万平方米，相比原先设定的96个月最低要求明显提前。

这背后，是北都与深圳之间的区位联系。

洪水桥邻近深圳湾口岸，也是北都重点发展的产业区域之一。京东计划通过建立北部都会区大型智慧物流枢纽，服务于本地到本地物流、内地和香港进出境物流，香港到海外国际物流，提高与粤港澳大湾区经济的密切度，强化香港与内地、香港与全球经济的枢纽作用。

从写进《施政报告》到出让土地、引进产业，香港北都进入正式建设阶段。

从买楼到开mall，京东在港投资超350亿港元

洪水桥片区项目并不是京东第一次在香港进行大手笔投资。把时间拉回到两年前，京东在香港的布局还主要围绕电商和物流展开。

2024年9月，京东宣布进一步加码香港市场，初期投入15亿元，长期投入上不封顶，资金主要用于商品价格补贴、物流补贴和服务优化。

几乎在同一时期，京东旗下京东产发以18亿港元收购香港沙田利丰中心。这是京东产发在香港收购的首个工业项目，也是2024年以来香港最大的整栋工业物业交易之一。

到了2025年，京东进一步向线下零售延伸。

8月，京东完成对香港佳宝食品超级市场的收购。佳宝在香港拥有超过90家门店，主营生鲜、冻肉、粮油杂货等商品。京东随后成立创新零售-佳宝业务部，进入香港实体零售市场。

此后，京东在香港的投资又落在办公物业。

2025年12月，京东控制的投资公司以约35亿港元收购中环中国建设银行大厦50%权益。京东当时表示，此次收购主要为满足自用需求，并强调公司“始终看好在香港的发展，将围绕供应链持续投资，推动零售、物流、技术研发等业务融入香港、服务香港。”

今年7月，京东旗下公司以初步购买价7.5亿港元收购香港油麻地一项学生住宿物业。该物业由酒店客房改造而来，预计2026年下半年完成。交易完成后，原业主远东发展旗下管理公司还将继续负责运营三年，并提供每年4500万港元的保证收入。

从物流地产到实体超市，再到办公楼和学生宿舍，京东在香港投资的边界正在不断扩大。与此同时，京东也在继续强化香港本地消费和物流网络。

今年6月，香港首家京东MALL在湾仔开业，门店面积超过3000平方米，主打家电、消费电子等产品的体验式消费。京东方面透露，未来三年计划在香港落地6至8家京东MALL，并继续联动佳宝超市和京东物流。

京东集团此前曾表示，截至2026年6月，其在香港累计投资额已经超过350亿港元，本地员工约3000人，计划未来三年将香港员工规模扩大至1万人。

回看京东过去两年在港布局，从加码电商业务，到收购物流地产、佳宝超市、办公物业，再到京东MALL开业，京东一直在补齐在港业务版图。

北都洪水桥项目，让这些布局有了更大的落点。

六方财团“组队”开发，地产开发商负责住宅建设和城市配套，产业运营方引入产业并长期运营。开发能力、产业能力、长期资本共同进入同一个项目，这或许才是这笔168亿港元合作留给市场的想象空间。