金吾财讯 | 华泰证券发布研报指，龙湖集团（00960）公布26H1业绩：收入398.0亿元（人民币，下同），同比-32.3%；归母净利19.6亿元，同比-39.0%；核心溢利0.64亿元。其中运营及服务业务收入137.0亿元（+3.2%），占总收入34.4%（同比+9.4pct），覆盖利息倍数5.39倍，已成为公司利润主要贡献来源。开发业务受结算规模下降及存量项目毛利率承压影响，分部业绩亏损41.1亿元（1H25亏损11.8亿元）。华泰维持“买入”评级，目标价10.50港元。开发业务方面，26H1开发业务收入261亿元，同比-42.6%，分部业绩亏损41.1亿元，同比多亏29.3亿。合同销售额165.5亿元（-52.7%），约90%来自一二线城市。上半年获取4个项目，新增建面33.7万方，地价14亿元，拿地强度8%。截至年中，总土储2011万方，同比-29%，一二线货值占比约68%；已售未结838亿元。公司表示，预期2027年起地产对集团业绩拖累大幅减少，2028年开发业务收入占比将低于50%。运营及服务板块稳健增长，合计收入137.0亿元（+3.2%）。其中商业投资板块商场租金收入59.8亿元（+8.7%），同店同比+2.7%；期末出租率同比提升0.4pct至97.4%，营业额（剔除新能源车）同比+16%。运营/服务业务分部溢利分别为45.6/24.0亿元，合计69.6亿元。待开项目36个，下半年计划开业6座。公司规划2028年运营及服务收入总额达340亿元、权益后利润100亿元。财务方面，截至期末有息负债1471亿元，较上年末下降56.9亿，银行融资占比91%，平均融资成本3.36%，较25年末下降15bp。期内含资本性支出的经营性现金流9亿元，全年目标净流入50亿元以上。集团层面现存债务（不含境内银行贷款）201亿元，其中2026年到期25亿元，偿债高峰已过。考虑公司开发业务短期承压，销售制度改革下公司开发规模预计将进一步收缩，华泰下调2026-28年开发业务营收及毛利率假设以及26-27年合联营投资收益，预计EPS为-0.72/0.03/0.21元（前值0.14/0.16/0.22元，下调605.70%/81.39%/3.22%）。公司26EBPS为22.33元，参考可比公司平均26EPB为0.51x（Wind一致预期），考虑公司短期内开发业务受地产行业调整影响，华泰认为公司合理26EPB估值0.41x（因公司业绩波动较大，予以估值折价幅度20%，前值10%），对应目标价10.50港元（前值12.94港元，26EPB0.49x）。风险提示：融资能力减弱；地产销售不及预期；经营性业务发展不及预期。