金吾财讯 | 华创证券发布研报指，中国金茂（00817）开发业务毛利率暂承压，债务结构进一步优化。2026年上半年公司实现营业收入214.18亿元（人民币，下同），同比减少15%；归母净利润8.79亿元，同比减少19.35%。营业收入下降主要系物业开发收入较上年同期减少所致；整体毛利率11.62%，同比下降4.54个百分点。分业务看，开发业务收入168.03亿元，同比下降16%，毛利率7%，较2025年上半年下降5个百分点；物业租赁业务营收8.53亿元，同比上升5%，毛利率80%，上升1个百分点；酒店经营和物业服务业务分别占总营收的3%/9%，毛利率分别为33%/18%，较去年同期分别下降1个百分点、5个百分点。上半年对持作出售物业计提资产减值损失0.47亿元。销售方面，2026年上半年实现全口径销售金额575亿元，同比逆势增长8%，行业排名第7位，住宅平均签约单价较2025年提升4%至2.8万元/平米。一二线城市销售金额占比96%，其中TOP10城占比83%，较2025年底提升7个百分点。投资方面，2026年至今获取15个优质项目，总土地款260亿元，计容建面82万平方米，底价获取土地11宗，平均溢价率5.64%，100%位于一二线城市。整体未售货值2540亿元，一二线城市占比89%，TOP10城市占比61%。债务方面，上半年利息支出28.9亿元，同比减少11%，其中资本化利息支出18.83亿元，同比减少8%，融资成本10.08亿元，同比减少17%。截至上半年，计息银行贷款和其他借款1227.58亿元，较2025年期末减少5%。境内外新增融资平均成本2.87%，新项目开发贷成本2.29%，融资成本创新低。研报指出，公司金茂府产品线已建立良好品牌口碑，2024年下半年以来拿地边际改善，在“好房子”时代有望凭借产品力突围，毛利率逐渐修复。考虑到2025年以来公司拿地利润稳定、去化率较高，上调2026-2028年EPS预测至0.08、0.10、0.11元，基于剩余收益模型，给予2026年目标价1.7港元，对应2026年18倍PE，维持“推荐”评级。风险提示：房地产市场超预期下行，拿地兑现度不及预期。