研究数据显示，2026年上半年全球跨境商业地产投资额同比增长56%至718亿美元，明显高于去年同期约460亿美元的水平。其中，流入欧洲的资金达到399亿美元，亚洲市场吸引193亿美元，两地合计占全球跨境投资额的82%以上。

　　欧洲和亚洲吸收八成以上资金

　　按投资目的地计算，欧洲获得的跨境商业地产投资约占全球总额的55.6%，继续成为国际资本最主要的配置区域；亚洲所占比例约为26.9%。除欧洲和亚洲外，其他地区合计获得约126亿美元跨境投资。

　　跨境投资通常指投资者购买其注册地以外市场的房地产资产。由于此类交易涉及汇率、融资渠道、税务制度及资产管理能力，其增速往往能够反映大型机构投资者在全球范围内配置资金的意愿。

　　年初对欧洲投资者的调查显示，89%的受访者预计2026年房地产购买活动将增加或保持稳定。伦敦仍是欧洲最受关注的跨境投资城市，马德里、华沙、巴塞罗那和米兰紧随其后。生活类物业和物流地产仍是欧洲投资者最偏好的板块，办公楼与零售物业的投资意愿也较上年改善。

　　亚洲商业地产投资意愿回升

　　亚洲市场上半年吸引193亿美元跨境资金。年初调查显示，当地投资者净买入意愿由2025年的13%升至17%，57%以上的受访者计划在2026年增加房地产投资。

　　办公楼六年来首次成为亚洲投资者最偏好的商业地产类别，工业与物流设施、生活类物业和数据中心分列其后。东京连续第七年被列为亚洲最受青睐的跨境投资目的地，悉尼位居第二，新加坡和首尔并列第三。

　　租赁需求改善、未来新增供应减少以及部分市场融资成本下降，构成投资者增加配置的主要依据。资金仍集中于出租率较高、地理位置较好并符合节能标准的优质资产，投资者对需要大规模改造或租赁前景不明确的物业保持谨慎。

　　全球房地产交易活动继续恢复

　　全球直接房地产投资在第二季度同比增长28%，其中亚太地区投资额增长38%，欧洲、中东和非洲地区增长27%，美洲增长26%。零售、工业与物流以及酒店资产的交易改善幅度较大。

　　房地产定价趋于稳定，买卖双方的价格预期逐渐接近，规模较大的交易随之增加。债务融资市场保持活跃，也为机构投资者重新进入商业地产市场提供了条件。

　　融资成本仍可能限制下半年的交易速度。商业地产估值对长期利率和债务成本较为敏感，若通胀压力推动市场利率维持高位，部分依赖杠杆的交易可能推迟。建筑和人工成本上升也会压缩改造项目的回报，促使资金进一步集中于现金流稳定的成熟资产。