转自：刘晓博说财经

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香港的一次“破天荒”

最近，香港发布《香港特别行政区经济和社会发展第一个五年规划》。

这是香港首次编制五年规划，时间跨度恰好与内地“十五五”一致，从2026年到2030年。

这意味，香港将深度融入国家发展大局。有意思的是，在这份香港的重要规划里，提及“深圳元素”（比如深圳、深港合作、河套、前海）高达110次，远超周边其他城市“十五五规划”提及深圳的次数。

深圳“十五五规划”提及“香港元素”也高达130次左右，表达了对深港合作的高度重视。

深港共同构建超级都市圈的新时代到来了

值得注意的是，香港“一五规划”出现的跟深圳有关的第一高频词是“河套”（深港科技创新合作区），达到了30次，远超其他深港合作区域。

为什么会这样？

因为香港的城市战略正在发生重大变化。未来，香港将重点发展靠近深圳的北部都会区，构建“南金融、北创科”的双中心格局，并借助河套提升自身在全球科创版图中的站位。

这意味着，未来深港合作下一轮“爆点”在河套，最大的赢家可能是深圳福田区。

根据香港规划，河套香港园区侧重研发、中试，新田科技城承接产业化，与河套深圳园区共同构建贯通“从0到1”与“从1到100”的深港科技创新带。

河套将成为深圳创新成果走向世界、国际人才与前沿技术汇聚的重要窗口，为福田带来巨大机遇。

深港加起来陆地面积仅约上海或广州的一半，北京的五分之一，却汇聚近2700万人口、约33万亿元资金，资源密度位居全国前列。“深圳—香港—广州”创新集群更连续两年位居世界第一。

如此高的资源密度，叠加深港两地持续增长的科技产业，福田正在打开更大的想象空间：这里能否诞生比肩全球顶级CBD的世界级资产？

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深圳，崛起超级CBD

在深圳发展一路向西的态势下，福田区前景如何？对此，一些人产生了疑问。

但官方规划明确，福田才是深圳定位最高的城区——首善之区，它是深圳的行政中心、文化中心、金融商务中心、国际交往中心。同时，还拥有中央创新区、中央商务区、中央活力区的顶级定位。

福田区最新国土空间分区规划则进一步明确，以福田中心区为核心，以河套深港科技创新合作区深圳园区、香蜜湖新金融中心等为新引擎，构建“一核两翼三极”的城区开发格局。

此外，福田还规划引入高速磁悬浮，并预留站点选址，未来有望进一步提升广深港核心城区的快速联通能力。新皇岗口岸正加快重建，建成后将打通福田与香港北部都会区的跨境联系，强化福田作为深港核心枢纽的地位。

这意味着福田CBD正在扩容，原福田中心区+新金融中心+河套深港科技创新合作区，正在形成一个新的“黄金三角”超级CBD。

这个超级CBD，可以满足科创企业发展的“三大刚需”：

新金融中心集聚风险资本，为科技企业提供融资支持；原福田CBD坐拥深交所及大量金融、法律和专业服务机构，为企业上市提供服务；河套则连接香港高校、国际人才与资本市场，为科技创新和国际合作提供支持。

放眼全国一线城市，福田还有一个独特优势：行政、金融、科技三大核心功能，在约20—30平方公里的核心圈内高度集聚，而北京、上海、广州都是分散各地的。

这里既有深圳市级行政中心和国际交往资源，也有深交所、全市近六成持牌金融机构，以及连接深港两地的河套科技创新平台。

行政、金融、科技三大核心功能，在福田高度集聚、相互赋能，这是全国都极罕见的超级CBD。

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“世界湾”的人居坐标

过去十几年，深圳城市发展一路向西。

现在，新的变量出现了。

河套、新皇岗口岸、香港北部都会区、新田科技城陆续推进。香港向北发展，深圳向南对接，深港两地的科技、金融和产业资源，正在深圳湾东部形成新的交汇。

一个东西呼应、横跨深港的“世界湾”，正在浮出水面。

每一个世界级湾区，都有自己的人居坐标。

它必须满足两个条件：既占据城市核心的资源，也拥有城市稀缺的生态。

中建壹品·云海元境，恰好满足以上条件。

项目位于福田“黄金三角”之内——向北，是成熟的福田CBD和新金融中心；向东南，是河套和香港北部都会区；向南直面深圳湾，开阔海景与深港城市天际线徐徐展开。

更难得的是，项目还把红树林变成了自家的后花园。

项目距红树林公园直线约700米，相当于晚饭后散步的距离。步行即可进入湿地公园，漫步、观候鸟，享受深圳湾难得的自然生态。

福田开发至今已有数十年，成熟城区新增住宅用地本就有限；拥有大尺度生态和滨海资源的新住宅，选择极少；能够占位于福田“黄金三角”超级CBD之内的，更是凤毛麟角。

福田红树林国家级自然保护区

关于项目背后的开发商中建壹品，还有一段深圳人熟悉的故事。

上世纪80年代，中建三局参与建设深圳国贸大厦，“三天一层楼”的深圳速度，成为一代人的集体记忆。此后，中建三局又参与建设了华润春笋等深圳地标。

深圳国贸大厦

现如今，中建三局旗下房地产开发平台中建壹品，把最高端产品序列“元境系”首次带到了深圳。

这个产品序列已经经过市场验证。其首作北京海宸元境，2026年1-8月海淀区域销售套数冠军；上海外滩元境，2026年1-8月上海风貌产品销售套数/金额/面积三冠王。

上海外滩元境实景图

这一次，“元境系”首次进入深圳，落点选择在了深港“世界湾”的超级CBD。

项目规划784套住宅，建面约109-143㎡全能四房产品，满足多维客户的多元化居住需求。

空间设计更见功力，项目规划了“云、林、海”三重立体多功能空间：下沉会所以运动与社交为主题；架空层则安排亲子互动、阅读及邻里社交空间；高区则规划了天际休闲空间。

下楼，是福田醇熟的城市生活；登高，是深圳湾的开阔海景。运动、社交、休闲，都可以在社区内完成。

过去十几年，深圳湾西部的崛起，已经让市场看到了科技、金融、总部经济与高端居住相互成就的力量。

如今，随着河套、新金融中心两大新引擎崛起，深港“世界湾”的超级CBD正在成形，坐拥核心区位与稀缺生态资源的中建壹品·云海元境，值得持续关注。